ΠΟΛ 1102/2016: Φορολόγηση ανείσπρακτων ενοικίων
Σύμφωνα με την ΠΟΛ 1102/2016 μόνο ανείσπρακτα ενοίκια που αφορούν ενοικίαση ακινήτου από ιδιώτη προς ιδιώτη δεν θα φορολογούνται.
Δημοσιεύθηκε στις 12.07.2016 από το Υπουργείο Οικονομικών η ΠΟΛ με αριθμό 1102/2016, η οποία κάνει διάκριση μεταξύ νομικών προσώπων (επιχειρήσεων) και φυσικών προσώπων (ιδιωτών) ως προς το δικαίωμα δήλωσης στη Δ.Ο.Υ. των ανείσπρακτων μισθωμάτων για το μη συνυπολογισμό αυτών στο εισόδημά τους. Ειδικότερα, σύμφωνα με την ανωτέρω ΠΟΛ, εξειδικεύτηκε ότι ο μη συνυπολογισμός των ανείσπρακτων μισθωμάτων ισχύει μόνο για εκμισθωτές φυσικά πρόσωπα και όχι νομικά, δηλαδή δεν ισχύουν για τα νομικά πρόσωπα οι διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του Ν. 4172/2013, που προστέθηκε με το άρθρο 11 του Ν.4346/2015 (ΦΕΚ Α 152/20.11.2015) και έχει εφαρμογή για εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2015 και μετά.
Η παράγραφος 4 του άρθρου 39 του Ν. 4172/2013 ορίζει ότι «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.»
Κατά την νεοδημοσιευθείσα ΠΟΛ 1102/12.06.2016 μία εταιρία, που ενοικίασε σε άλλη εταιρία ή ιδιώτη ένα ακίνητο και αυτός δεν της κατέβαλε τα ενοίκια, δεν μπορεί να τα δηλώσει στη Δ.Ο.Υ. ως ανείσπρακτα, προκειμένου να μη φορολογηθεί γι’ αυτά.
Επιπλέον, η νέα ΠΟΛ ορίζει ότι, ακόμη και αν εκμισθωτής ήταν φυσικό πρόσωπο, δεν μπορούν να αφαιρεθούν από το εισόδημά του ανείσπρακτα εισοδήματα από αποζημιώσεις χρήσης ακινήτου, καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Ως αποζημίωση χρήσης, ορίζεται το ποσό, που πρέπει να καταβάλλει ο ενοικιαστής του ακινήτου για τη χρήση του στον ιδιοκτήτη, μετά τη λήξη της ενοικίασής του με οποιοδήποτε τρόπο (π.χ. συμπλήρωση της διάρκειάς της ή καταγγελίας της). Το ποσό της αποζημίωσης χρήσης ορίζεται στα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης και συνήθως ανέρχεται στο ποσό του μηνιαίου ενοικίου προσαυξημένο κατά 50%. Η αποζημίωση χρήσης δε συνιστά ενοίκιο, εφόσον οφείλεται για το χρονικό διάστημα, που η μίσθωση δεν είναι σε ισχύ.
Με την ανωτέρω ρύθμιση, το ποσό, που οφείλεται σε ιδιώτη ιδιοκτήτη ως αποζημίωση χρήσης και όχι ως ενοίκιο, δεν μπορεί να δηλωθεί στη Δ.Ο.Υ. ως ανείσπρακτο, προκειμένου να μη φορολογηθεί ο ιδιοκτήτης για το ποσό αυτό.
Επιπρόσθετα, εάν ο ιδιώτης νοίκιασε το ακίνητό του (κατοικία, κατάστημα ή άλλο) σε κάποια επιχείρηση, ακόμη και ατομική (όχι μόνο εταιρία) και αυτή του οφείλει μισθώματα, δεν μπορεί ούτε αυτά τα μισθώματα να δηλώσει ως ανείσπρακτα για να μην φορολογηθεί γι’ αυτά.
Δηλαδή, η ως άνω κακογραμμένη ΠΟΛ αναφέρει κωδικοποιημένα το εξής απλό: Ότι τα μόνα ανείσπρακτα ενοίκια, που δεν συνυπολογίζονται στο εισόδημα του εκμισθωτή, είναι όσα αφορούν την ενοικίαση ακινήτου από ιδιώτη προς ιδιώτη. Όλα τα υπόλοιπα ανείσπρακτα ενοίκια συνυπολογίζονται κανονικά στο εισόδημα του ιδιώτη ή της επιχείρησης (εάν εκμισθώτρια είναι επιχείρηση) και ως εκ τούτου φορολογούνται στο ακέραιο.
Επισημαίνεται ότι το Υπουργείο Οικονομικών προς αποσαφήνιση του άρθρου 39 του Ν. 4172/2013 εξέδωσε στις 12.02.2016 και την ΠΟΛ 1024/2016, η οποία δεν έκανε καμία διάκριση μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων, όπως έπραξε η ΠΟΛ 1102/12.07.2016. Είναι ξεκάθαρο ότι με την ΠΟΛ δεν γίνεται διευκρίνιση επί της εφαρμογής του άρθρου 39 αλλά νέα νομοθετική παρέμβαση της τελευταίας στιγμής, που αλλάζει τα δεδομένα φορολόγησης του εισοδήματος χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων, φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων.
Το δικηγορικό μας γραφείο έχει μεγάλη εμπειρία στο χειρισμό υποθέσεων μισθώσεων. Μπορείτε να ζητήσετε τη νομική μας συμβουλή για οποιοδήποτε θέμα μίσθωσης σας απασχολεί.