Βασικά Στοιχεία και Μέθοδοι Κατάρτισης και Τροποποίησης του Κανονισμού Πολυκατοικίας
Ο Κανονισμός Πολυκατοικίας συντάσσεται από συμβολαιογράφο και ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών της. Είναι μια συλλογική σύμβαση η οποία αποκτά εμπράγματη ισχύ από την μεταγραφή της στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή την καταχώριση στα κτηματολογικά φύλλα του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, ενώ πριν από τη μεταγραφή της απλώς δεσμεύει ενοχικά τους συμβληθέντες συνιδιοκτήτες. Οι περιορισμοί που τίθενται με τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας δεσμεύουν τόσο τους αρχικούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, όσο και τους μετέπειτα αγοραστές ή κληρονόμους τους.
Πλεονεκτήματα της Σύνταξης Κανονισμού Σχέσεων Συνιδιοκτητών
Παρόλο που η κατάρτιση Κανονισμού Σχέσεων των Συνιδιοκτητών δεν είναι υποχρεωτική, η ύπαρξη του συμβάλλει στην εξασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της πολυκατοικίας, εφόσον ρυθμίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Ο Κανονισμός περιλαμβάνει το σύνολο των βασικών σχετικών συμφωνιών των συνιδιοκτητών και αναθέτει συνήθως την αντιμετώπιση των επουσιωδέστερων θεμάτων των σχέσεων τους στην κρίση της Γενικής Συνέλευσης, της οποίας εκ των προτέρων ορίζει τον χρόνο και τον τρόπο σύγκλησης και τις εξουσίες της. Για τον λόγο αυτό συνηθίζεται η κατάρτιση του Κανονισμού να γίνεται με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή τουλάχιστον μετά την πώληση των πρώτων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.
Περιεχόμενο του Κανονισμού Πολυκατοικίας
Συνήθως, με τον Κανονισμό Πολυκατοικίας ρυθμίζονται ζητήματα όπως είναι οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών ως προς τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, τη διοίκηση της οικοδομής, τη σύγκλιση της γενικής συνέλευσης, τον ορισμό διαχειριστή και τις αρμοδιότητες του, ζητήματα που αφορούν την κεντρική θέρμανση ή τη λειτουργία του ανελκυστήρα αλλά και ζητήματα που αφορούν την τροποποίηση του ίδιου του κανονισμού.
Έλλειψη Κανονισμού Πολυκατοικίας
Σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών, δηλαδή όταν δεν υπάρχει Κανονισμός Πολυκατοικίας για τη ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους για τα κοινά πράγματα, τότε ο νόμος ρυθμίζει ότι: α) ο κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει σε επισκευή και ανανέωση αυτών υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ούτε να μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους και β) κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη με τη βάση την αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος που είναι κύριος.
Η Συμμετοχή στις Κοινόχρηστες Δαπάνες σε περίπτωση Έλλειψης Κανονισμού Πολυκατοικίας
Σε ότι αφορά για την συνεισφορά στα κοινά βάρη σε περίπτωση έλλειψης Κανονισμού Πολυκατοικίας ορίζεται ότι ο κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συνεισφέρει με βάση την αξία του ορόφου ή διαμερίσματος που είναι κύριος (άρθρο 5παρ.1 περ. γ΄Ν.3741/1929). Σύμφωνα με τη νομολογία μας ως αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος δεν νοείται η εμπορική αλλά η αξία, η οποία προκύπτει από το ποσό δαπάνης μιας μέσης κατασκευής. Ειδικότερα, η νομολογία μας αναφέρει “ως αξία, δεν μπορεί να νοηθεί, κατά τις παραπάνω διατάξεις, η εμπορική, δηλαδή εκείνη στην οποία μπορεί να πουληθεί ή να αγορασθεί η διαιρημένη ιδιοκτησία, η οποία κατά κανένα τρόπο δεν συνδέεται με την ωφέλεια, την οποία παρέχουν σε αυτή τα κοινά πράγματα και η οποία, όπως και η σχέση της με την αξία των άλλων διαιρημένων ιδιοκτησιών του ίδιου οικοδομήματος, από στιγμή σε στιγμή μεταβάλλεται, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς, αλλά η αξία, η οποία προκύπτει από το ποσό, το οποίο δαπανήθηκε για την κατασκευή του, με βάση τη μέση κατασκευή του οικοδομήματος, χωρίς, δηλαδή, να λαμβάνονται υπόψη εκείνα τα στοιχεία του κόστους κατασκευής, τα οποία δεν είναι κοινά για όλες τις διαιρημένες ιδιοκτησίες, αλλά ειδικά για ορισμένη ή ορισμένες από αυτές και τα οποία δεν συνδέονται με την ωφέλεια, την οποία τα κοινά μέρη του οικοδομήματος παρέχουν σε κάθε διαιρημένη ιδιοκτησία, αξία η οποία τελικώς καταλήγει να είναι ανάλογη με το εμβαδόν κάθε διαιρημένης ιδιοκτησίας, λαμβανομένου υπόψη και του όγκου της και η οποία, όπως και η σχέση της με την αξία ολοκλήρου του οικοδομήματος, δεν επηρεάζεται από κανένα άλλο παράγοντα και επομένως δεν μεταβάλλεται (ΑΠ 566/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 14/2015 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕΦΛαρ 36/2015 , ΜπρΧαλκιδικ 41/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Μέθοδοι Κατάρτισης Κανονισμού Πολυκατοικίας
Α. Κατάρτιση του Κανονισμού Πολυκατοικίας με Απόφαση Όλων των Συνιδιοκτητών
Κατ’ αρχάς η κατάρτιση του κανονισμού πραγματοποιείται με τη σύμπραξη όλων των οροφοκτητών στο συμβολαιογραφικό έγγραφο κατάρτισης του κανονισμού, που πρέπει να μεταγραφεί, στο οποίο, αν κατά τη σύναψη της σύμβασης δεν είναι παρόντες όλοι, μπορούν να προσχωρήσουν οι απουσιάσαντες μεταγενέστερα δυνάμει χωριστού συμβολαιογραφικού εγγράφου.
Συνηθίζεται πάντως κατά πάγια πρακτική και ιδίως, όταν η ανοικοδόμηση ανθούσε στην Ελλάδα, κατά την αγορά ενός διαμερίσματος ο εκάστοτε αγοραστής-ιδιοκτήτης να παραχωρεί την εντολή και πληρεξουσιότητα στον εργολάβο ώστε ο τελευταίος να υπογράψει το συμβολαιογραφικό έγγραφο του κανονισμού της πολυκατοικίας, που θα δεσμεύει άπαντες τους ιδιοκτήτες. Με άλλα λόγια, ο προκείμενος τρόπος σύνταξης κανονισμού προϋποθέτει απόφαση όλων των μελών της συνιδιοκτησίας, δηλαδή όλων των ιδιοκτητών των ορόφων είτε της προς ανέγερση πολυκατοικίας είτε της ήδη ανεγερθείσας πολυκατοικίας. Ο εν λόγω τρόπος υπογραφής κανονισμού απαιτεί απόφαση παμψηφίας των συνιδιοκτητών.
Β. Κατάρτιση του Κανονισμού Πολυκατοικίας με Δικαστική Απόφαση με Πλειοψηφία του 60% των Συνιδιοκτητών
Δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις κατά τις οποίες σε πολυκατοικία δεν υφίσταται κανονισμός. Σε αυτήν την περίπτωση, όλοι οι συνιδιοκτήτες με κοινή απόφασή τους μπορούν να απευθυνθούν σε δικηγόρο και σε συμβολαιογράφο προκειμένου να συντάξουν το πρώτον κανονισμό πολυκατοικίας. Αν δεν υπάρχει κοινή συμφωνία, ήτοι αν διαφωνούν τα μέλη της συνιδιοκτησίας, τότε μπορεί η πλειοψηφία του 60% να ζητήσει από το Δικαστήριο την κατάρτιση κανονισμού. Αυτό ακριβώς ρυθμίζει και το άρθρο 9 Ν.1562/1985 όπου ορίζεται ότι “Αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτισθεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60 % των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών”. Είναι αυτονόητο ότι για να αχθούμε στην επιλογή της σύνταξης κανονισμού πολυκατοικίας με άδεια δικαστικής απόφασης θα πρέπει να μην έχει υπάρξει συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, δηλαδή να λείπει η απόφαση παμψηφίας. Στην περίπτωση αυτή κατατίθεται αγωγή ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου από την πλειοψηφία του ποσοστού 60% και απευθύνεται κατά της μειοψηφίας. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών.
Εξουσία του Δικαστηρίου στην Κατάρτιση του Κανονισμού Πολυκατοικίας
Σύμφωνα με τον νόμο, η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύνταξη κανονισμού για τη ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι για τη σύσταση δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων, για την οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Το Δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις σχέσεις που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτό θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα. Όμως, το Δικαστήριο μπορεί να τροποποιήσει την προτεινόμενη από την πλειοψηφία ρύθμιση των σχέσεων, όταν κρίνει ότι αυτή η ρύθμιση δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Τούτο άλλωστε ορίζεται ρητώς στη διάταξη του άρθρου 6 παρ.1 Ν. 1562/85, σύμφωνα με την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή, επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκυρίους να προβούν στην κατάρτιση του κανονισμού σύμφωνα με τα κατατεθειμένα σχέδια συμβάσεων κλπ, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000 ΝΟΜΟΣ).
Μέθοδοι Τροποποίησης Κανονισμού Πολυκατοικίας
Α. Τροποποίηση Κανονισμού Πολυκατοικίας Με Απόφαση Όλων των Συνιδιοκτητών
Είναι λογικό ο υφιστάμενος κανονισμός να τροποποιείται με τον ίδιο τρόπο που καταρτίζεται, δηλαδή με σύμπραξη όλων των μελών της συνιδιοκτησίας, ήτοι με απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών. Αυτή η περίπτωση είναι ξεκάθαρη και δεν παρουσιάζει προβλήματα στην πράξη καθόσον υπάρχει η απόλυτη συμφωνία των μερών. Τι γίνεται, όμως, στην περίπτωση που δεν συμφωνούν όλοι οι ιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας;
Β. Τροποποίηση Κανονισμού Πολυκατοικίας με Απόφαση Γενικής Συνέλευσης που λαμβάνεται με Πλειοψηφία
Όλοι οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας δύνανται κατά την κατάρτιση του κανονισμού τους, μεταξύ άλλων ζητημάτων, να ρυθμίζουν και το ζήτημα της τροποποίησης του κανονισμού. Έτσι, με αυτόν τον τρόπο καθορίζουν το ποσοστό μιας συγκεκριμένης πλειοψηφίας που θα αποφασίζει για την τροποποίηση, τη συμπλήρωση ή ακόμη και την κατάργηση του κανονισμού. Σε αυτήν την περίπτωση, συνήθως, η Γενική Συνέλευση της κατ’ όροφον ιδιοκτησίας αποφασίζει για την τροποποίηση του κανονισμού και ύστερα από απόφαση της παραπάνω πλειοψηφίας τροποποιείται και υπογράφεται στον συμβολαιογράφο ο νέος κανονισμός. Αυτό ακριβώς ρυθμίζει το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του ακινήτου.
Τροποποίηση Κανονισμού Πολυκατοικίας Μόνο για Συντήρηση, Βελτίωση και Χρήση των Κοινών Μερών
Είναι, λοιπόν, δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 § 1 του Ν. 3741/1929 ρητώς περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες, ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών.
Η τροποποίηση του κανονισμού εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφει. Στην περίπτωση, όμως, που επιχειρηθεί τροποποίηση του κανονισμού της πολυκατοικίας με την οποία θίγονται τα ως άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα ως άνω δικαιοπραξία είναι, ως προς αυτούς, και κατά το μέρος που θίγονται αυτά τα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 Α.Κ.) ως αντικείμενη ευθέως σε διάταξη νόμου (174 Α.Κ.) και δύναται να αναγνωριστεί η ακυρότητά της οποτεδήποτε χωρίς χρονικούς περιορισμούς κατά το άρθρο 70 Κ.Πολ.Δ (βλ. Α.Π. 241/2016, 683/2014, 566/2013 ΝΟΜΟΣ).
Παράδειγμα: Η Γενική Συνέλευση μιας πολυκατοικίας αποφασίζει με πλειοψηφία: α) να απαλλάξει από τις κοινόχρηστες δαπάνες τον ιδιοκτήτη του 1ου ορόφου και β) να μειώσει το ποσοστό συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες του ιδιοκτήτη του 2ου ορόφου. Αποτέλεσμα αυτού είναι ότι οι προσβάλλεται το δικαίωμα άλλων ιδιοκτητών γιατί στην ουσία θα επιφορτιστούν τα έξοδα που προκύπτουν από την απαλλαγή του ιδιοκτήτη του 1ου ορόφου και θα μεγαλώσουν αναλογικά τα ποσοστά συμμετοχής των άλλων ιδιοκτητών στις κοινόχρηστες δαπάνες. Η απόφαση αυτή της Γενικής Συνέλευσης είναι άκυρη και όσοι έχουν συμφέρον πρέπει να προσφύγουν στο αρμόδιο Δικαστήριο για την αναγνώριση της ακυρότητας γιατί κινδυνεύουν να πληρώνουν περισσότερα.
Από το παραπάνω προκύπτει ότι η Γενική Συνέλευση της Πολυκατοικίας δεν μπορεί να αποφασίζει άνευ ετέρου για κάθε θέμα γιατί βάσει του νόμου δεν έχει τέτοιες εκτεταμένες αρμοδιότητες αλλά οι αποφάσεις της πρέπει να αφορούν την συντήρηση, τη βελτίωση ή τη χρήση των κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας.
Γ. Τροποποίηση Κανονισμού Πολυκατοικίας Με Δικαστική Απόφαση
Στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον του 65% των συνιδιοκτητών μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Η συγκεκριμένη οδός δεν μπορεί να ακολουθείται πάντοτε αλλά μόνο σε ορισμένες περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος και εξειδικεύει η νομολογία των Δικαστηρίων μας.
Για να ζητήσουμε τη δικαστική συνδρομή πρέπει να υπάρχουν ελλείψεις στον υπάρχοντα κανονισμό που να εμποδίζουν την ομαλή λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των διακεκριμένων ιδιοκτησιών και μόνο τότε. Αν υπάρχει κανονισμός που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών χωρίς να εμφανίζει ελλείψεις αλλά ορισμένοι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι διατάξεις του αδικούν αυτούς, οι τελευταίοι δεν έχουν δικαίωμα, έστω και αν αποτελούν το 65% της ιδιοκτησίας, να ζητήσουν δικαστικώς την τροποποίησή του. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν από την πλειοψηφία τα ποσοστά συμμετοχής στις δαπάνες κοινοχρήστων, να τεθούν περιορισμοί στη χρήση των διαιρεμένων ιδιοκτησιών ή των αδιαίρετων μερών της πολυκατοικίας ή να καθοριστεί το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής κατ’ άρθρο 8 παρ.1α’ Ν. 3741/1929 (ΕφΘες 373/1995 ΕλλΔνη 37, 164, ΕφΑθ 58/1994 ΕΔΠ 1994, 56).
Οι δικαστικές μας αποφάσεις αιτιολογούν την παραπάνω πρακτική τους ως εξής: Τούτο δε διότι ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά την αγορά της έλαβε υπόψη για τη διαπίστωση της αγοραίας αξίας της και τη στάθμιση του συμφέροντός του και την προβλεπόμενη από τον κανονισμό χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, η οποία (χρήση), δεν είναι λογικό να μεταβάλλεται εκ των υστέρων εις βάρος του, χωρίς τη θέλησή του από μια πλειοψηφία συνιδιοκτητών (65%), τους οποίους πιθανώς να μην γνώριζε καθόλου και να μην τελούσε σε συμβατικό δεσμό κατά το χρόνο αγοράς της ιδιοκτησίας του.
Άρα, αν δεν υπάρχουν ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών κατά τον προορισμό τους, δεν επιτρέπεται η κατά τα τον προαναφερομένο τρόπο τροποποίηση του κανονισμού, ο οποίος μπορεί πλέον να τροποποιηθεί μόνο με τον τρόπο, που τυχόν αυτός ορίζει, άλλως σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (ΕΑ 4474/96 ΕλλΔνη 38.1919, ΕΑ 4554/1995 ΕΔΠ 1996.69, ΜπρΠειρ 3871/2001 ΝΟΜΟΣ).
Παράδειγμα 1: Ένα μεγάλο ποσοστό συνιδιοκτητών επιθυμεί να επεκτείνει την οικοδομή αλλά σε αυτό διαφωνεί ένα μικρότερο ποσοστό συνιδιοκτητών. Η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών αποφασίζει να κάνει αγωγή κατά της μειοψηφίας για να τροποποιήσουν τον κανονισμό, ώστε να επιτρέπεται η επέκταση της οικοδομής. Μια τέτοια αγωγή θα απορριφθεί από το Δικαστήριο γιατί δεν επιτρέπεται ένα ποσοστό 65% να αποφασίζει για τόσο σημαντική επέμβαση στην οικοδομή.
Παράδειγμα 2: Στο ισόγειο μιας πολυκατοικίας υπάρχει ένα κατάστημα που προκαλεί υπέρμετρο θόρυβο στους ιδιοκτήτες των ορόφων οι οποίοι ενοχλούνται. Η πολυκατοικία αυτή έχει κανονισμό που επιτρέπει μεν τη χρήση των καταστημάτων στην οικοδομή, όμως δε ρυθμίζει το είδος της επιτρεπόμενης χρήσης. Σε αυτήν την περίπτωση μπορεί το 65% των συνιδιοκτητών να προσφύγει στο Δικαστήριο με αίτημα την συμπλήρωση του κενού της κανονιστικής διάταξης και να ζητήσει να αποκλειστεί η βλαπτική χρήση του καταστήματος και όσες χρήσεις στο μέλλον θα μπορούσαν να δημιουργήσουν ανάλογα προβλήματα.
Παραβίαση Όρων Κανονισμού Πολυκατοικίας
Όπως αναλύσαμε, ο κανονισμός είναι μια ιδιωτική συμφωνία αλλά αποκτά ισχύ νόμου για όσους την έχουν υπογράψει. Για παράδειγμα, οι όροι του κανονισμού που περιορίζουν τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων αποκτούν χαρακτήρα ιδιόμορφης δουλείας και η μη συμμόρφωση με αυτόν τον όρο μπορεί να θεμελιώσει δικαίωμα για αναγνώριση της δουλείας και άρσης της εν λόγω προσβολής.
Πολλές φορές δημιουργούνται έριδες και προστριβές από την παραβίαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κανονισμού μεταξύ των συνιδιοκτητών. Ανάλογα με το δικαίωμα που προσβάλλεται και το θέμα για το οποίο ερίζουν οι συνιδιοκτήτες αλλάζει και το επίπεδο της νομικής προστασίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις η ρύθμιση της διαφοράς από τα Δικαστήρια κρίνεται αναγκαία και ο εκάστοτε συνιδιοκτήτης το δικαίωμα του οποίου προσβάλλεται πρέπει να μην επιτρέπει τη διαιώνιση του προκύψαντος προβλήματος, διότι έτσι ελλοχεύει ο κίνδυνος να εξασθενίσει το δικαίωμά του.
Παράδειγμα: Με όρο του κανονισμού πολυκατοικίας έχει απαγορευτεί η βραχυχρόνια εκμίσθωση (τύπου AIRBNB) διαμερίσματος σε τουρίστες και η μετατροπή του σε τουριστικό κατάλυμα. Έτσι, αν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας ενοχλούνται από την καθημερινή μετάβαση διάφορων τουριστών που επισκέπτονται την πολυκατοικία και φιλοξενούνται σε διαμέρισμα αυτού μέσω του συστήματος AIRBNB, τότε μπορούν να προσφύγουν στο αρμόδιο δικαστήριο και να ζητήσουν από τον ιδιοκτήτη να σταματήσει να προβαίνει σε εκμίσθωση του διαμερίσματός του μέσω του AIRBNB.
Ενδεικτικά, η με αριθμό 16158/2018 απόφαση - σταθμός του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης έκανε δεκτό το αιτητικό αγωγής κατά το οποίο:
"η εναγόμενη, κατά παράβαση του Κανονισμού, προέβη σε καταχώρηση του ακινήτου της ως τουριστικής επιχείρησης - καταλύματος σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο με το διακριτικό τίτλο «……………………», έλαβε ειδικό σήμα του EOT για τις εκμισθωμένες επιπλωμένες επαύλεις, το οποίο διαφημίζει σε όλους τους τουριστικούς καταλόγους κρατήσεων,και καθ` όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού του έτους 2016 χρησιμοποιούσε τη διηρημένη ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα. Ότι η κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) του συγκροτήματος, που αποτελεί σύμφωνα με το άρθρο 1 του Κεφαλαίου Β` του ως άνω Κανονισμού κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο, είναι μόνιμα κατειλημμένη από τους πελάτες της εναγομένης, αποκλείοντας τους ενάγοντες από την ελεύθερη χρήση αυτής. Ότι σε καθημερινή βάση οι πελάτες της εναγομένης οργάνωναν εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγία λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους της αποκλειστικής της χρήσης αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και με αλόγιστη χρήση ψησταριάς αλλά και επικίνδυνη για το λόγο ότι το συγκρότημα βρίσκεται πλησίον δασικής περιοχής. Ότι πρέπει να καταπέσουν σε βάρος της εναγομένης, στην οποία αφορούν οι παραβάσεις του Κανονισμού, ποινικές ρήτρες, συνολικού ποσού 4.400 ευρώ, για την παράνομη μετατροπή της χρήσης της κατοικίας της εναγομένης σε επαγγελματική χρήση, για τη μη γνωστοποίηση της εκμίσθωσης του ακινήτου της, για τη μη γνωστοποίηση και τήρηση του Κανονισμού στους οικιστές πελάτες της, για την κατάληψη της κοινόχρηστης πισίνας και τον αποκλεισμό των εναγόντων από τη χρήση αυτής, καταβαλλόμενες στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος σύμφωνα με το άρθρο 15 του Κεφαλαίου Γ’ του Κανονισμού".
Το δικηγορικό μας γραφείο έχει μεγάλη εμπειρία στο χειρισμό υποθέσεων που αφορούν τις σχέσεις των συνιδιοκτητών σε πολυκατοικία και τις διαφορές που προκύπτουν από τον Κανονισμό Πολυκατοικίας και οποιοδήποτε δικαίωμα ή υποχρέωση προκύπτει από αυτόν. Μη διστάσετε να κλείσετε ένα ραντεβού μαζί μας για να σας συμβουλεύσουμε υπεύθυνα και να σας υποδείξουμε τις ενδεδειγμένες ενέργειες για την επίλυση του προβλήματός σας.
