Κοινωνία Δικαιώματος

Η Κοινωνία Δικαιώματος

Συντάκτης: Αθανάσιος Ρόζου
Δημοσιεύθηκε: 08/02/2016
Επικαιροποιήθηκε: 02/03/2021

Η Συνεκμετάλλευση και Συνδιαχείριση Ενός Πράγματος, Κινητού ή Ακινήτου, Γίνεται Συνήθως Αιτία Ερίδων και Διαπληκτισμών Ανάμεσα στους Συνιδιοκτήτες, οι Οποίοι Επιδιώκουν Πάση Θυσία τη Λύση της Κοινωνίας Δικαιώματος, Ακόμη και Δικαστικά

Παρατηρείται συχνά, ιδιαίτερα σε μεγάλες οικογένειες, με την πάροδο των ετών η πλήρης κυριότητα σε ένα ακίνητο να μοιράζεται σε περισσότερους από έναν συνιδιοκτήτες. Αυτό συμβαίνει, όταν μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη - πατέρα το ακίνητο κληρονομείται από τα τέκνα του ανάλογα με την κληρονομική μερίδα του καθενός, ακόμη και από τα εγγόνια του, σε περίπτωση θανάτου ή αποποίησης κληρονομιάς των τέκνων. Η μεταβίβαση με αυτόν τον τρόπο ποσοστών εξ αδιαιρέτου της κυριότητας του ακινήτου σε πολλούς ιδιοκτήτες γίνεται συνήθως η απαρχή για μελλοντικές έριδες και αντεγκλήσεις, λόγω της διαφωνίας τους ως προς την εκμετάλλευσή του κοινού πράγματος. Η συγκυριότητα στο κοινό ακίνητο, που προέκυψε παρά τη θέλησή τους, μεταξύ άλλων, επιτείνει και τις προσωπικές τους διαφορές με αποτέλεσμα η εξεύρεση κοινού τόπου για τη διαχείρισή του να καθίσταται ανέφικτη.

Εκμετάλλευση του κοινού με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών – κοινωνών

Κατά τη διάταξη του άρθρου 789 Αστικού Κώδικα, ο τρόπος της τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, που αρμόζει στο κοινό αντικείμενο, μπορεί να καθοριστεί με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών - κοινωνών. Η πλειοψηφία υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων των συνιδιοκτητών. Η απόφαση κάθε συνιδιοκτήτη αφορά μόνον τη μερίδα του, η δε πλειοψηφία σχηματίζεται από το άθροισμα των επιμέρους μερίδων (ΑΠ 212/2003 Ελλ Δνη 45.466). Σε συνέχεια των ανωτέρω, εφόσον η αποφασίζουσα πλειοψηφία νοείται κατά μερίδες (δηλαδή ποσοστά εξ αδιαιρέτου κυριότητας) και όχι κατά κεφαλές, στην περίπτωση που υπάρχουν μόνο δύο συγκύριοι, πλειοψηφία νοείται ο ένας, εάν έχει μεγαλύτερη μερίδα.

Παράδειγμα: Στα πρώτα ξαδέλφια Ξ1, Ξ2, Ξ3 και Ξ4 περιήλθε ποσοστό εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας 25% στον καθένα σε ένα αγροτεμάχιο. Οι Ξ1, Ξ2 και Ξ3 μπορούν να λάβουν απόφαση να εκμισθώσουν ολόκληρο το ακίνητο σε κάποιο τρίτο, παρά τη διαφωνία του Ξ4, εφόσον οι τρεις τους έχουν το 75% της πλήρους κυριότητας εξ αδιαιρέτου στο ακίνητο. Εάν μεταγενέστερα ο Ξ1 αγοράσει τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας των Ξ2 και Ξ3 και ως εκ τούτου γίνει κύριος του 75% του αγροτεμαχίου, θα συνιστά με τη μερίδα του την πλειοψηφία των κοινωνών και ως εκ τούτου θα μπορεί να αποφασίζει για την εκμετάλλευση του ακινήτου χωρίς τη σύμπραξη του Ξ4, αρκεί να πληρούνται οι προϋποθέσεις, που αναλύονται κατωτέρω.

Εκμίσθωση του κοινού ακινήτου με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών – κοινωνών

Στις πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης του κοινού πράγματος περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσής του, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση ή άρση των συνεπειών της μισθώσεως. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 481, 494, 495, 574, 788, 790 Α.Κ προκύπτει ότι, αν το μίσθιο πράγμα ανήκει κατά συγκυριότητα σε περισσότερα πρόσωπα, τότε για την εκμίσθωση του απαιτείται απόφαση όλων ή της πλειοψηφίας των συγκυρίων ή απόφαση του δικαστηρίου ή του διορισμένου διαχειριστή. Η παραχώρηση της χρήσεως του κοινού πράγματος αποτελεί πράξη διαχειρίσεως και όχι διαθέσεως. Γι’ αυτό το λόγο είναι αδύνατη η εκμίσθωση από συγκύριο της ιδανικής του μερίδας μόνο, εφόσον η παροχή της χρήσεως του μισθίου πράγματος είναι από τη φύση της αδιαίρετη (Καυκάς σελ 246 - 48, Βάλληνδας 6.49 ΕφΘεσ. 364/52, ΕΕΝ 20, 46). Η απόφαση της πλειοψηφίας, που λήφθηκε μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 ΑΚ, δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσωπεύσεως και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν, έστω και αν δεν έλαβαν μέρος σ' αυτή (ΕφΑΘ 475/03 Δνη 2004. 1086).

Παράδειγμα: Ο Κ1 και η Κ2 έχουν ποσοστά 75% και 25% εξ αδιαιρέτου αντίστοιχα της πλήρους κυριότητας ενός διαμερίσματος και διαφωνούν μεταξύ τους ως προς την εκμετάλλευσή του. Ο Κ1 επιθυμεί να εκμισθωθεί το ακίνητο και να εισπράττουν από κοινού με την Κ2 το μίσθωμα (ενοίκιο) ανάλογα με τη μερίδα τους, ενώ βούληση της Κ2 είναι να πωληθεί το ακίνητο άμεσα. Ο Κ1, ως κύριος του 75% του ακινήτου, συνιστά με τη μερίδα του την πλειοψηφία των κοινωνών στο κοινό πράγμα και δύναται να εκμισθώσει ολόκληρο το διαμέρισμα σε κάποιο τρίτο, εισπράττοντας όλο το μίσθωμα. Έχει όμως υποχρέωση να αποδίδει στην Κ2 το ποσοστό επί του μισθώματος, που της αναλογεί με βάση τη μερίδα της σε αυτό, δηλαδή ποσοστό 25% επί του εισπραττομένου μισθώματος, αφαιρουμένων των εξόδων της διαχείρισης, ως ωφέλεια από την εκμετάλλευση του ακινήτου. Την απόφασή του όμως αυτή είναι ορθό να γνωστοποιήσει έγκαιρα στην Κ2, με εξώδικο δήλωση, που θα της επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή. Ο Κ1 δεν μπορεί να εκμισθώσει μόνο την δική του μερίδα στο διαμέρισμα, εφόσον τούτου είναι νομικά και πρακτικά αδύνατον και η απόφασή του να εκμισθώσει το ακίνητο δεσμεύει και την Κ2, έναντι του μελλοντικού μισθωτή.

Έντυπα ενοικιαστήρια

Υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών, που εκμεταλλεύονται το κοινό ακίνητο, έναντι των υπολοίπων

Οι κοινωνοί που προβαίνουν σε αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου έχουν υποχρέωση να παράσχουν στους λοιπούς κοινωνούς, έστω και αν δεν έχουν αξιώσει τη σύγχρηση του κοινού, αποζημίωση για την ωφέλεια που θα περιερχόταν σ' αυτούς, αν είχαν χρησιμοποιήσει το κοινό, η οποία αντιστοιχεί στη μισθωτική αξία της μερίδας τους, κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης του, ενώ πιθανή αξίωση για καρπούς περιορίζεται στο υπόλοιπο μετά την αφαίρεση των δαπανών συντήρησης, διοίκησης και χρήσης του κοινού, που αποτελούν πράξεις διαχείρισης του κοινού πράγματος (βλ. ΑΠ 74/2004 Δ/νη 45·780, ΕΑ 3908/1999 Δ/νη 40.1609, ΕΠειρ. 640/1997 Δ/νη 40.416). Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης του κοινού ακινήτου από κάποιους από τους συνιδιοκτήτες η ωφέλεια, που αποκόμισαν από τη χρήση των ποσοστών των υπόλοιπων συγκοινωνών, δεν αποτελεί μίσθωμα, εφόσον δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδίδεται με τις διατάξεις της κοινωνίας δικαιώματος κατά τα άρθρα 786, 787, 792 § 2, 962 και 1113 ΑΚ (ΑΠ 1671/1995 ΕλλΔνη 39.367, Εφ.Πειρ. 6407/1997 ΕλλΔνη 40.416). Αυτό έχει ως συνέπεια, όταν ασκείται αγωγή για την απόδοση της ωφέλειας αυτής από τους συγκοινωνούς κατά των υπολοίπων, εφόσον δεν αναζητείται το μίσθωμα αλλά η ωφέλεια, που αντιστοιχεί στη μισθωτική αξία, αφενός να μην καταβάλλεται χαρτόσημο και (Εφ.Πειρ. 839/2000 ΕλλΔνη 2001.804 και Εφ.Αθ. 12554/1988 Αρχ.Νομ. 40.267) και αφετέρου τα άνω ποσά να καταβάλλονται με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής και όχι από το τέλος κάθε μισθωτικού μήνα.

Δικαίωμα δικαστικής διεκδίκησης της ωφέλειας, που αποκόμισαν οι συνιδιοκτήτες, στην περίπτωση της εκμίσθωσης του κοινού πράγματος – τρόπος υπολογισμού της – στοιχεία ορισμένου της αγωγής

Από τη διάταξη του άρθρου 1113 ΑΚ (κατά το οποίο «αν η κυριότητα του πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία») προκύπτει ότι σε περίπτωση, που ένας από τους κοινωνούς κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, οι υπόλοιποι κοινωνοί, ασχέτως του αν είχαν προβάλει ή όχι αξιώσεις για σύγχρηση του πράγματος, δικαιούνται να απαιτήσουν από τον κοινωνό, που χρησιμοποίησε αποκλειστικώς το κοινό πράγμα, να τους αποδώσει την (κατ’ άρθρα 785, 786, 787, 792 § 2 ΑΚ) ωφέλεια, την οποία αποκόμισε από την αποκλειστική χρήση και αναλογεί στη μερίδα τους. Η ωφέλεια αυτή (ωφέλεια αποδοτέα σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσεως κοινού πράγματος), αν πρόκειται για αστικό ακίνητο, είναι ισοδύναμη με τη μισθωτική αξία, που είχαν κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσεως του κοινού οι μερίδες των κοινωνών, που δεν έκαναν χρήση αυτού. Η εν λόγω (προσπορισθείσα και αποδοτέα) ωφέλεια δεν αποτελεί μίσθωμα, αλλά νόμιμη οφειλή που απορρέει από τις προαναφερθείσες διατάξεις (ΑΠ 1465/2006 δημοσ. στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1480/2000 ΕλλΔνη 2001, 670, ΕφΑθ 6386/2009 ΕλλΔνη 2010, 554, ΕφΑθ 134/2008 ΕλλΔνη 2008, 893). Η αποζημίωση αυτή για να εκτιμηθεί, λαμβάνονται υπόψη οι μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, όπου βρίσκεται το κοινό ακίνητο σε συνδυασμό προς τη θέση και την κατάσταση αυτού, εφόσον πρόκειται για οικοδόμημα (ΑΠ 181/1974 ΝοΒ 23, 723, ΕφΑθ 6386/2009 ΕλλΔνη 2010, 554).

Συνεπώς, εν όψει και των άρθρων 111 § 2, 118 περ. 4 και 216 § 1 του ΚΠολΔ, για να είναι ορισμένη η αγωγή του κοινωνού, με την οποία αυτός αξιώνει από τον συγκοινωνό, που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, αποζημίωση για ορισμένο χρόνο, αρκεί να προσδιορίζεται σ’ αυτή το κοινό αντικείμενο και το μερίδιο σ’ αυτό του ενάγοντος, ότι ο εναγόμενος συγκοινωνός έκανε αποκλειστική χρήση αυτού, τα ωφελήματα που ο τελευταίος απεκόμισε από την αποκλειστική χρήση του και η ανάλογη μερίδα του ενάγοντος επί του οφέλους τούτου, το οποίο, επί αστικού ακινήτου, αντιστοιχεί στη μισθωτική αξία του πράγματος. Άλλο στοιχείο, και μάλιστα αναφορά στη σχετική αγωγή συγκριτικών στοιχείων για την εξεύρεση της μισθωτικής αξίας του κοινού αστικού ακινήτου, δεν απαιτείται, αφού η εν λόγω αξία θα προκύψει από τις αποδείξεις (ΑΠ 1465/2006, ΑΠ 1480/2000 δημοσ. στη Νόμος, ΕφΑθ 6386/2009 ΕλλΔνη 2010, 554).

Στο ίδιο ως άνω παράδειγμα, εάν ο Κ1 εκμισθώσει το ακίνητο και δεν αποδώσει στην Κ2 την ωφέλεια, που αποκόμισε από την εκμίσθωσή του, τότε η Κ2 δύναται να τη διεκδικήσει δικαστικά, με άσκηση αγωγής κατά του Κ1. Η ωφέλεια αυτή συνίσταται στο 25% της μισθωτικής αξίας της μερίδας της Κ2 στο ακίνητο για όσο χρονικό διάστημα το εκμεταλλεύτηκε ο Κ1, μετά την αφαίρεση του 25% των εξόδων εκμετάλλευσης, διοίκησης και συντήρησης του διαμερίσματος (π.χ. των δαπανών επισκευής της υδραυλικής εγκατάστασης, της δαπάνης βαψίματος, της μεσιτικής αμοιβής κλπ).

Ποιόν επιβαρύνουν οι δαπάνες συντήρησης, εκμετάλλευσης και διοίκησης του κοινού ακινήτου;

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 794 ΑΚ, οι δαπάνες των συνιδιοκτητών για τη διοίκηση, εκμετάλλευση και συντήρηση του κοινού πράγματος επιβαρύνουν όλους συνιδιοκτήτες κατά την αναλογία της μερίδας τους. Η απόφαση για τη διενέργεια των συγκεκριμένων δαπανών θα πρέπει να λήφθηκε από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών – κοινωνών ή δυνάμει δικαστικής απόφασης. Τέτοιες μπορούν να είναι η δαπάνη περίφραξης αγροτεμαχίου, η δαπάνη βαψίματος διαμερίσματος, η δαπάνη αλλαγής κλειδαριάς, η αμοιβή μεσίτη για ενοικίαση ακινήτου, τα έξοδα επισκευής υδραυλικής εγκατάστασης και η δαπάνη θερμομόνωσης, λόγω μούχλας στους τοίχους.

Δαπάνες συντήρησης ακινήτου

Μπορεί να γίνει διεκδίκηση των εξόδων, που έγιναν για τη συντήρηση του ακινήτου από κάποιον από τους συνιδιοκτήτες;

Εάν κάποιος συνιδιοκτήτης προέβη σε δαπάνες συντήρησης ή δαπάνες εκμετάλλευσης του κοινού ακινήτου, δικαιούται να διεκδικήσει τα ποσά αυτά από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες και κατ’ αναλογία της μερίδας του καθενός, με την προϋπόθεση πάντα ότι η ενέργεια έγινε κατόπιν αποφάσεως της πλειοψηφίας των συγκυρίων ή σχετικής δικαστικής αποφάσεως.

Άμυνα της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών – άσκηση τακτικής αγωγής για το διορισμό διαχειριστή στο κοινό ακίνητο σε περίπτωση εκμετάλλευσης του με απόφαση της μειοψηφίας

Κατά το άρθρο 790 ΑΚ, αν η διοίκηση και η χρησιμοποίηση κοινού πράγματος δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή. Στη διάταξη αυτή δεν καθορίζονται οι τρόποι της διοίκησης με δικαστική απόφαση του κοινού πράγματος και μόνον ενδεικτικώς ορίζεται ο διορισμός διαχειριστή. Η ρύθμιση δε αυτή δεν τείνει στη διάγνωση ουσιαστικού δικαιώματος, αλλά αποτελεί ρυθμιστική παρέμβαση του δικαστηρίου, η οποία αποσκοπεί στην εξεύρεση, με βάση τις εκάστοτε κρατούσες συνθήκες του προσφορότερου για όλους τους κοινωνούς τρόπου διοικήσεως και χρησιμοποιήσεως του κοινού πράγματος (ΑΠ 1118/1995 ΕλλΔνη 38.589). Έτσι το Δικαστήριο, στο οποίο μπορεί να προσφύγει κάθε κοινωνός, επικαλούμενος μεταξύ των άλλων και την έλλειψη απόφασης όλων ή της πλειοψηφίας τους (ΑΠ 1769/1998 ΕλλΔνη 32.92), κανονίζει τη διοίκηση ή χρησιμοποίηση του κοινού κατά τον τρόπο που είναι πιο πρόσφορος και συμφέρει όλους τους κοινωνούς, έχοντας και τη δυνατότητα, για την καλύτερη επιτυχία του κοινού σκοπού των κοινωνών, να διορίσει διαχειριστή, η εξουσία του οποίου, καθοριζόμενη στην απόφαση, περιλαμβάνει κάθε πράξη διοικήσεως και διαχειρίσεως του κοινού, που τείνει στην προς το συμφέρον των κοινωνών εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση, κάρπωση και αύξηση της αξίας αυτού, και επομένως και την εκμίσθωση αυτού, ως και την είσπραξη των μισθωμάτων του κοινού πράγματος που είχε εκμισθωθεί πριν από το διορισμό του διαχειριστή (ΕφΑθ 9314/1996 ΕλλΔνη 38.1654, ΕφΑθ 5562/1992 ΕλλΔνη 35.146).

Άμυνα της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών – αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για το διορισμό διαχειριστή στο κοινό ακίνητο σε περίπτωση εκμετάλλευσης του με απόφαση της μειοψηφίας

Σε επείγουσες περιπτώσεις ή προς αποτροπή επικειμένου κινδύνου, είναι δυνατή η λήψη ασφαλιστικών μέτρων, για την προσωρινή ρύθμιση της διοικήσεως του κοινού και κατά συνέπεια και ο διορισμός διαχειριστή μπορεί να επιδιωχθεί με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, η οποία εκδικάζεται κατά τις διατάξεις των άρθρων 682 επ. και 731 επ. ΚΠολΔ, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου που είναι κατά τόπο αρμόδιο και στην περίπτωση που το κοινό πράγμα είναι ακίνητο, της ειδικής (αποκλειστικής) διαδικασίας της τοποθεσίας του κοινού ακινήτου (ΑΠ 283/75 ΝοΒ 29.1069, ΑΠ 282/72 ΝοΒ 20.1932, ΕφΑθ 4188/74 ΝοΒ 27.998, ΜονΠρΑθ 19275/ 95 ΔΕΕ 1996.268). Στην περίπτωση αυτή στην αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, η οποία μπορεί να έχει ως μοναδικό αίτημα το διορισμό διαχειριστή, διότι πιθανώς αυτός να αποτελεί τον μόνο συμφέροντα τρόπο διοικήσεως του κοινού, μπορεί να αναφέρονται, πλην των οριζομένων στο άρθρο 118 ΚΠολΔ στοιχείων: 1) η ύπαρξη κοινωνίας μεταξύ των διαδίκων, 2) η έλλειψη της αποφάσεως της παμψηφίας ή της πλειοψηφίας, διότι τούτο αποτελεί προϋπόθεση της παραδοχής της αιτήσεως, 3) ο ισχυρισμός ότι ο αιτών διατελεί στη νομή του κοινού, 4) απόδειξη του αιτούντος περί του μάλλον πρόσφορου και προσήκοντος κατά την κρίση του τρόπου διοικήσεως και διαχειρίσεως και 5) ύπαρξη επείγουσας περίπτωσης ή αποτροπή επικείμενου εκ της αναβολής κινδύνου.

Παράδειγμα: Η ως άνω Κ2, αν και γνωστοποίησε στον Κ1 με εξώδικο δήλωση, που επιδόθηκε με δικαστικό επιμελητή, την απόφασή της να μην συμπράξει σε οποιαδήποτε εκμίσθωση του κοινού διαμερίσματος σε τρίτο, παραχωρεί στον υιό της τα κλειδιά του διαμερίσματος, ο οποίος και ετοιμάζεται να εγκατασταθεί στο διαμέρισμα. Ο Κ1, που στο μεταξύ μαθαίνει τις προθέσεις της Κ2, δύναται να ασκήσει τακτική αγωγή κατά της Κ2, με την οποία θα ζητά το διορισμό διαχειριστή στο ακίνητο. Επειδή όμως επίκειται η άμεση εγκατάσταση του υιού της Κ2 στο διαμέρισμα, ο Κ1 μπορεί να ζητήσει το διορισμό διαχειριστή και με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων και να αιτηθεί ταυτόχρονα και την άμεση έκδοση προσωρινής διαταγής από το Δικαστήριο, με την οποία θα απαγορεύεται οποιαδήποτε διακατοχική πράξη της Κ2 στο ακίνητο, όπως η εγκατάσταση του υιού της σε αυτό.

Στοιχεία, που καθιστούν την απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών για εκμετάλλευση του κοινού πράγματος άκυρη ή καταχρηστική

Από το συνδυασμό των άρθρων 725 έως 729 του ΑΚ προκύπτει ότι η πλειοψηφία των κοινωνών μπορεί με απόφασή της κατά το μέγεθος των μερίδων τους στο κοινό πράγμα να καθορίζει τον τρόπο διοικήσεως, χρησιμοποιήσεως και εκμεταλλεύσεως του κοινού, να διορίζει διαχειριστή αυτού και να προσδιορίζει τις εξουσίες που του παρέχονται, υπό τους περιορισμούς των άρθρων 789, 790 και 729 ΑΚ. Οι διατάξεις αυτές απαγορεύουν στην πλειοψηφία τον καθορισμό τρόπου διοικήσεως και εκμεταλλεύσεως του κοινού, ο οποίος είναι ασυμβίβαστος με τη φύση και τον προορισμό του και με τους κανόνες της επιμελούς και επ' ωφελεία όλων των κοινωνών διαχειρίσεως ή συνεπάγεται ουσιώδη μεταβολή του κοινού ή δυσανάλογη δαπανηρή προσθήκη σε αυτό ή αποστερεί κάποιον από τους κοινωνούς καθόλου ή εν μέρει της προσήκουσας αναλογίας επί των ωφελημάτων του κοινού πράγματος. Η μη συμμόρφωση προς τους περιορισμούς αυτούς καθιστά άκυρη και ανίσχυρη την απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 174 και 180 ΑΚ.

Απόφαση δε των κοινωνών, η οποία δεν συνιστά παραβίαση των πιο πάνω περιορισμών, μπορεί να αποκρουσθεί από τη μειοψηφία ως καταχρηστική, κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, οσάκις εξαιτίας ορισμένων γεγονότων, που έχουν σχέση με την ίδια την απόφαση της πλειοψηφίας, η άσκηση του δικαιώματος που εμπεριέχεται σ' αυτήν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος (ΑΠ 212/2003 ό.π.).

Άμυνα της μειοψηφίας των συνιδιοκτητών – άσκηση τακτικής αγωγής για την ακυρότητα ή καταχρηστικότητα της απόφασης της πλειοψηφίας για την εκμετάλλευση του κοινού πράγματος

Εκ των ανωτέρω σαφώς συνάγεται ότι, σε περίπτωση που η πλειοψηφία, ενασκώντας το δικαίωμά της προβεί σε χρήση του κοινού αστικού ακινήτου (κατοικία), πράξη που υπάγεται στην τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση κατά την έννοια του άρθρου 789 ΑΚ (ΕφΑθ 4916/1999 ΕλλΔνη 41.183), οι υπόλοιποι συγκύριοι που αποτελούν τη μειοψηφία έχουν δικαίωμα να προσβάλουν την απόφαση της πλειοψηφίας για ακυρότητα μόνον όταν η απόφαση της πλειοψηφίας εξέρχεται από το οριοθετούμενο από την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 789 Α πλαίσιο των κανόνων που πρέπει να διέπουν την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση του κοινού και δεν διασφαλίζει τα συμφέροντα όλων των κοινωνών, οπότε είναι παράνομη ή καταχρηστική, με τον ισχυρισμό ότι ο τρόπος της εκμετάλλευσης που αποφασίσθηκε από την πλειοψηφία δεν είναι προσήκων γιατί έρχεται σε αντίθεση με την καλή πίστη και θίγει τα δεδικαιολογημένα συμφέροντα των υπολοίπων κοινωνών των οποίων δεν λήφθηκε η γνώμη και δεν ακούσθηκαν, και ότι η ληφθείσα απόφαση της πλειοψηφίας δεν είναι σύμφωνη με τη φύση και τον προορισμό του κοινού πράγματος και τους κανόνες της τακτικής διαχειρίσεως και εκμεταλλεύσεως για ωφέλεια όλων των κοινωνών. Η σχετική αγωγή της μειοψηφίας για ακυρότητα της απόφασης και για τον καθορισμό από το δικαστήριο του προτεινόμενου από αυτή σαν προσήκοντος τρόπου τακτικής εκμετάλλευσης εισάγεται και εκδικάζεται από το αρμόδο δικαστήριο κατά την τακτική διαδικασία (ΕφΑθ 13433/1987 ΕλλΔνη 30.346). Αρμόδιο δε δικαστήριο είναι το Πολυμελές Πρωτοδικείο, επειδή το αντικείμενο της εν λόγω δίκης δεν μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα (άρθρ. 18 παρ. 1 ΚΠολΔ βλ. και Εφ Αθ 4857/99 ΔΕΕ 1999.873, ΕφΑθ 9314/1996 ΕλλΔνη 38. 1654).

Αποζημίωση λόγω αδικοπραξίας των συνιδιοκτητών σε περίπτωση εκμετάλλευσης του κοινού πράγματος από συνιδιοκτήτη με παράνομη πράξη

Αν η αποκλειστική χρήση του κοινού από ένα των κοινωνών έγινε γιατί αυτός επιλήφθηκε τούτου με παράνομη πράξη οι άλλοι κοινωνοί μπορούν να αξιώσουν και περαιτέρω αποζημίωση από αδικοπραξία (ΑΠ 1761/2008).

Άμυνα της μειοψηφίας των συνιδιοκτητών – αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για το διορισμό διαχειριστή στο κοινό ακίνητο σε περίπτωση ακυρότητας ή καταχρηστικότητας της απόφασης της πλειοψηφίας

Όμως διορισμός διαχειριστή κοινού πράγματος γίνεται με δικαστική απόφαση και όταν ακόμη υπάρχει απόφαση της παμψηφίας ή της πλειοψηφίας των κοινωνών περί του τρόπου διοικήσεως του κοινού πράγματος, και στην προαναφερόμενη περίπτωση που η απόφαση της πλειοψηφίας λόγω αθετήσεως των επιβαλλομένων εκ των άρθρων 789, 790 και 792 περιορισμών είναι άκυρη και ανίσχυρη κατά τις διατάξεις των άρθρων 174 και 180 ΑΚ, ή αποτελεί κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ κατάχρηση δικαιώματος των πλειοψηφούντων, οπότε, υπαρχούσης επείγουσας περίπτωσης ή ανάγκης αποτροπής αμέσου κινδύνου, δύναται η μειοψηφία, με προσβολή της αποφάσεως της πλειοψηφίας ως νομικώς ανυπάρκτου διά τους ως άνω λόγους, τους οποίους το δικαστήριο, κατ' άρθρο 284 ΚΠολΔ, θα ερευνήσει παρεμπιπτόντως, να ζητήσει όπως προς εξασφάλιση και διατήρηση του δικαιώματος αυτής (μειοψηφίας) διαταχθούν κατά τους ορισμούς των άρθρων 18, 682 παρ. 1, 683 παρ. 1, 684, 686 επ., 731 και 732 ΚΠολΔ, υπό του δικαστηρίου τα ενδεδειγμένα εκάστοτε ασφαλιστικά μέτρα και δη ο προσήκων τρόπος, επ' ωφελεία των κοινωνών, καθορισμού της διοικήσεως του κοινού και ο διορισμός διαχειριστού (ΑΠ 556/1971 ΝοΒ 20.21 βλ. Τζίφρα, Ασφ. μέτρα, έκδ. 4η, σελ. 334, 335, 340, 341). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 682 και 688 ΚΠολΔ, σαφώς συνάγεται ότι η λήψη ασφαλιστικών μέτρων επιτρέπεται και διατάσσεται σε περίπτωση υπάρξεως επικειμένου κινδύνου, που αποτελεί το επίδικο δικαίωμα ή απαίτηση και προς αποτροπή αυτού ή σε περίπτωση συνδρομής επείγουσας περίπτωσης που επιβάλλει την ταχεία και άμεση λήψη δικαστικών προφυλακτικών μέτρων πριν ή κατά τη διάρκεια της τακτικής διαγνωστικής δίκης (ΜονΠρΑθ 3066/99 Δ 30.521). Απαιτώντας συνεπώς ο νόμος επικείμενο κίνδυνο ή επείγουσα περίπτωση εννοεί προδήλως την ύπαρξη ασυνήθους ανάγκης έκτακτης δικαστικής προστασίας των διαδίκων, που δικαιολογείται από τη συνδρομή παρόντων πραγματικών περιστατικών κάποιου συγκεκριμένου κινδύνου ματαιώσεως της απαιτήσεως ή επείγουσας περίπτωσης της παρούσας στιγμής.

Από την ερμηνεία των παραπάνω διατάξεων με σαφήνεια συνάγεται ότι το δικαστήριο, μπορεί και με τη μορφή ασφαλιστικού μέτρου: α) να επιμερίσει τη χρήση του κοινού πράγματος μεταξύ των κοινωνών, ανάλογα με τη μερίδα τους, εφόσον αυτό βέβαια είναι εφικτό και εφόσον πρόκειται περί αστικού ακινήτου να διατάξει τη συστέγαση σε ορισμένα μέρη αυτού, β) να ορίσει η χρήση του κοινού πράγματος να περιέλθει εξ ολοκλήρου σ’ έναν ή περισσότερους κοινωνούς ή και σε τρίτο με εκμίσθωση των μεριδίων τους, με την καταβολή ανταλλάγματος αναλόγου του μεριδίου τους και της ωφέλειας από τη χρήση αυτού, γ) να διατάξει την εκ περιτροπής χρήση του κοινού αντικειμένου, εφόσον είναι αυτό δυνατό, και 6) να διορίσει διαχειριστή του κοινού πράγματος. Τέλος, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 692 παρ. 1 του ΚΠολΔ, το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει τα ασφαλιστικά μέτρα που αρμόζουν σε κάθε περίπτωση και δεν έχει υποχρέωση να διατάζει το μέτρο που ζητείται (βλ. ΑΠ 283/1975 ΝοΒ 231069).

Παράδειγμα: Ο ως άνω Κ1, προκειμένου να αποκομίσει το δυνατόν μεγαλύτερο κέρδος από την εκμίσθωση του κοινού ακινήτου, αποφασίζει να το χωρίσει σε δύο διαμερίσματα χωρίς την έκδοση πολαιοδομικής αδείας. Η Κ2 μπορεί να ζητήσει από το Δικαστήριο με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων την έκδοση απόφασης και προσωρινής διαταγής, με την οποία α) θα απαγορευτεί στον Κ1 να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη χωρισμού του διαμερίσματος σε δύο μικρότερα και β) θα διοριστεί διαχειριστής του ακινήτου, εφόσον με την απόφαση του Κ1 αφενός θα υποβληθούν αμφότεροι σε μεγάλη δαπάνη κατά την αναλογία της μερίδας του ο καθένας και αφετέρου θα επέλθει ουσιώδης και αυθαίρετη πολεοδομικά μεταβολή στο ακίνητο.

Ο συνιδιοκτήτης κοινωνός εκμεταλλεύεται ολόκληρο το κοινό πράγμα και όχι μόνο τμήμα αυτού σύμφωνα με την αναλογία της μερίδας του

Το δικαίωμα του καθενός από τους κοινωνούς για χρήση του κοινού αντικειμένου είναι ανεξάρτητο από τη μερίδα του σ' αυτό, αφού η εξουσία του στο κοινό αντικείμενο διακρίνεται μεν σε ιδανική μερίδα θεωρητικά, όχι όμως και πρακτικά, καθόσον οι υλικές πράξεις, με τις οποίες ασκείται αυτή η (άμεση) εξουσία, δεν επιδέχονται επιμερισμό τέτοιον, ώστε ο καθένας να ασκεί σε αυτό όση εξουσία αντιστοιχεί στο μερίδιό του. Έτσι, αν το κοινό αντικείμενο βρίσκεται στην κατοχή ενός από τους κοινωνούς, αυτός δικαιούται στη συνολική χρήση του και όχι μόνο στη χρήση τόσου μέρους όσο αντιστοιχεί στη μερίδα του, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν κωλύεται η σύγχρηση των λοιπών κοινωνών, ήτοι, εκείνη η οποία ασκείται πράγματι ή αξιώνεται από αυτούς και όχι εκείνη η οποία θα μπορούσε ενδεχομένως και αφηρημένα να αξιωθεί, διότι έτσι καθορίζεται η έκταση του δικαιώματος της ΑΚ 787 (βλ. ΑΠ 2348/2009, δημοσ. ΝΟΜΟΣ).

Αγροτεμάχια προς πώληση και ενοικίαση

Η συγκυριότητα επί αγροτεμαχίου στην ελληνική ύπαιθρο

Αναρίθμητες περιπτώσεις συγκυριότητας σε ακίνητα από πολλούς συνιδιοκτήτες παρατηρούνται στην ελληνική επαρχία, όπου, λόγω της μεγάλης τεκνοποίησης κατά το παρελθόν, ποσοστά εξ αδιαιρέτου της κυριότητας των περισσοτέρων καλλιεργήσιμων αγροτεμαχίων περιήλθαν σε πολλούς συγγενείς - συγκληρονόμους. Είναι μάλιστα σύνηθες οι περισσότεροι συνιδιοκτήτες να μην έχουν τίτλους ιδιοκτησίας, εφόσον εθιμικά οι πωλήσεις και οι διαθήκες καταρτίζονταν προφορικά – άτυπα, καθώς αρκούσε ο λόγος των συμβαλλομένων για να πωληθεί ή να κληροδοτηθεί ένα ακίνητο. Εμφανίζεται ως εκ τούτου το φαινόμενο ποσοστά κυριότητας από αγροτεμάχια να ανήκουν σε πολλούς συγκυρίους, οι οποίοι διαφωνούν για τη χρήση και εκμετάλλευσή τους. Το πρόβλημα αντιμετωπίζεται συνήθως πρακτικά, με τον εικονικό – νοητό χωρισμό των αγροτεμαχίων σε περισσότερα τμήματα, όπου κάθε συνιδιοκτήτης εκμεταλλεύεται το δικό του τμήμα κατά βούληση. Η άτυπη αυτή κατάτμηση, αν και δεν είναι σύννομη, συνιστά μία βολική λύση προς αποφυγή διενέξεων μεταξύ των συνιδιοκτητών. Επισημαίνεται ιδιαίτερα ότι η εκμίσθωση (ενοικίαση) τμήματος του αγροτεμαχίου προς τρίτο δεν είναι επιτρεπτή, συνεπεία του χαρακτήρα της χρήσεως ως αδιαιρέτου δικαιώματος (ΑΠ 1817/06 ΧρΙΔ 2007. 2008) και η σχετική μισθωτική σύμβαση είναι άκυρη (ΕφΔωδ 150/08 Νόμος). Δηλαδή είναι άκυρη η διάθεση από τον συνιδιοκτήτη της ιδανικής του μερίδας σε συγκεκριμένο μέρος του κοινού αγροτεμαχίου και η δημιουργία χωριστής κυριότητας σε τμήμα του κοινού πράγματος (Α.Π 507/2013, Α.Π 207/1973 Ε.Ε.Ν 40.698, Α.Π 1265/1976 Νο.Β 24.892 και 7/2011 γνωμοδότηση της Εισαγγελίας του Αρείου Πάγου).

Το δικηγορικό μας γραφείο έχει μεγάλη εμπειρία στο χειρισμό υποθέσεων, που αφορούν την εκμετάλλευση ακινήτου από πολλούς συνιδιοκτήτες. Μη διστάσετε να κλείσετε ένα ραντεβού μαζί μας για να σας συμβουλεύσουμε υπεύθυνα και να σας υποδείξουμε τις ενδεδειγμένες ενέργειες για την επίλυση του προβλήματός σας.

Εάν έχετε συνιδιοκτήτες στην πολυκατοικία σας, που αρνούνται να πληρώσουν τα κοινόχρηστα, κάνετε κλικ εδώ για διαβάσετε τις επιλογές σας. Διαβάστε επίσης εδώ πως μπορείτε να προστατευτείτε από συνιδιοκτήτες, που καταλαμβάνουν αυθαίρετα κοινόχρηστους χώρους στις πολυκατοικίες.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.