Κατασχεμένο Ακίνητο που Μισθώθηκε

Η Μίσθωση Κατασχεμένου Ακινήτου

Συντάκτης: Αθανάσιος Ρόζου
Δημοσιεύθηκε: 19/08/2013
Επικαιροποιήθηκε: 26/02/2021

Οι Συνέπειες της Μίσθωσης Ενός Ακινήτου μετά την Κατάσχεσή του

Από το έτος 2011 και μετά, η έλλειψη ρευστότητας και η αλλαγή νοοτροπίας ώθησε τις τράπεζες να αναπροσαρμόσουν την τακτική τους αναφορικά με τους πλειστηριασμούς των ακινήτων. Ειδικότερα, τα πιστωτικά ιδρύματα είχαν συγκεντρώσει στα χέρια τους πλέον τόσα ακίνητα, τα οποία δυσκολεύονταν και ήταν ασύμφορο να διαχειριστούν ή και να μεταπωλήσουν. Εκτός αυτού, αρκετοί πλειστηριασμοί ακινήτων απέβαιναν άγονοι, λόγω μη προσέλευσης πλειοδοτών, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται με τα έξοδα επίσπευσης των πλειστηριασμών (αμοιβές δικαστικών επιμελητών για επιδόσεις, δημοσιεύσεις σε εφημερίδες, μεταγραφές σε υποθηκοφυλακεία, έκδοση πιστοποιητικών κλπ), τα οποία ολοένα και αυξάνονταν, εφόσον κανείς δεν υπερθεμάτιζε για να αγοράσει τα ακίνητα. Ως εκ τούτου αποφάσισαν να μην επισπεύδουν πλέον πλειστηριασμούς κατά ακινήτων γενικότερα (όχι μόνο κύρια κατοικίας), εκτός αν είναι πραγματικά συμφέρουσα ευκαιρία για αγορά από την πλευρά της τράπεζας. Έτσι, τα πιστωτικά ιδρύματα σταμάτησαν όχι μόνο να κατάσχουν νέα ακίνητα, αλλά και να εκδίδουν επαναληπτικά προγράμματα πλειστηριασμών για ακίνητα που είχαν ήδη κατασχέσει και είχαν εκθέσει σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, που όμως απέβη άγονος, λόγω μη προσέλευσης πλειοδοτών. Κατ' αυτόν τον τρόπο οι δανειολήπτες – καθ' ων η εκτέλεση οφειλέτες, έμειναν με κατασχεμένα από τράπεζες ακίνητα, για τα οποία όμως δεν επέσπευδε κανείς πλειστηριασμό. Ορισμένα από τα ακίνητα αυτά ήταν ιδιοκατοικούμενα από τους οφειλέτες, άλλα όμως ήταν εκμισθωμένα από αυτούς σε τρίτους.

Τέτοια περίπτωση αντιμετωπίσαμε κι εμείς ως γραφείο με κάποιο πελάτη, ο οποίος είχε στην κυριότητά του ένα ισόγειο κατάστημα στη Θεσσαλονίκη, που το είχε εκμισθώσει σε τρίτο ως κομμωτήριο. Εν συνεχεία, όσο το κατάστημα ήταν μισθωμένο, κατασχέθηκε από ένα πιστωτικό ίδρυμα και εκτέθηκε σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό. Ο πλειστηριασμός όμως επέβη άγονος, λόγω μη προσέλευσης πλειοδοτών, επειδή η αντικειμενική αξία του, που ορίστηκε υποχρεωτικά ως τιμή πρώτης προσφοράς, ήταν δυσανάλογα υψηλότερη από την εμπορική του αξία. Το πιστωτικό ίδρυμα έκρινε ότι δεν το συνέφερε να επιβαρυνθεί με επιπλέον έξοδα και το κατάστημα έμεινε «κατασχεμένο», χωρίς να επισπευτεί νέος πλειστηριασμός έκτοτε σε βάρος του. Μήνες αργότερα το κατάστημα ξενοικιάστηκε ως και ο πελάτης ενδιαφέρθηκε να το ξαναεκμισθώσει σε κάποιον ως ενεχυροδανειστήριο. Ζήτησε λοιπόν τη συμβουλή μας αναφορικά με κάποια θέματα, τα οποία ήταν τα κάτωθι:

Μπορεί ο μισθωτής να καταβάλλει το μίσθωμα στον εκμισθωτή, αν μάθει ότι το ακίνητο που μισθώνει είναι κατασχεμένο;

Κατά την κατάσχεση ενός ακινήτου, σύμφωνα με το άρθρο 996 παρ. 1 του ΚΠολΔ (Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), ορίζεται ο κάτοχός του ως μεσεγγυούχος. Μεσεγγυούχος είναι το πρόσωπο, το οποίο θα διαφυλάξει την ακεραιότητα και την καλή κατάσταση του ακινήτου μέχρι τον πλειστηριασμό και θα το παραδώσει στο τελικό υπερθεματιστή. Κάτοχος είναι το πρόσωπο που έχει την κατοχή του ακινήτου. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, που είναι ταυτόχρονα οφειλέτης και καθ' ου η εκτέλεση, το ιδιοχειρίζεται, τότε ορίζεται αυτός μεσεγγυούχος. Εάν όμως το ακίνητο είναι μισθωμένο σε τρίτο πρόσωπο, τότε κάτοχος είναι ο μισθωτής και αυτός ορίζεται μεσεγγυούχος από τον επί της εκτέλεσης δικαστικό επιμελητή, κατά τις επιταγές του νόμου.

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 996 παρ. 3 εδ. α του ΚΠολΔ, «από την εγγραφή της κατάσχεσης στο βιβλίο των κατασχέσεων ο μεσεγγυούχος εισπράττει και καταθέτει δημόσια τις προσόδους του κατασχεμένου πράγματος που προέρχονται από έννομη σχέση». Ως πρόσοδος του μισθωμένου ακινήτου θεωρούνται τα μισθώματά του, τα οποία κανονικά εισπράττει ο εκμισθωτής από το μισθωτή. Συνεπώς τα μισθώματα υπάγονται στη ρύθμιση του άρθρου 996 παρ. 3 εδ. α και ως εκ τούτου, εάν το ακίνητο κατασχεθεί, εισπράττονται από το μεσεγγυούχο και κατατίθενται δημόσια.

Ως δημόσια κατάθεση θεωρείται η κατάθεση των μισθωμάτων στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.

Ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει το μίσθωμα δημόσια από τη στιγμή που εκείνος, ο οποίος επέβαλε την κατάσχεση, τον ειδοποιήσει εγγράφως για την επιβολή της. Μέχρι τη στιγμή εκείνη, δηλαδή την έγγραφη ενημέρωσή του για την επιβολή της κατάσχεσης, η καταβολή του μισθώματος στον εκμισθωτή είναι έγκυρη, σύμφωνα με το άρθρο 996 παρ. 3 εδ. β του ΚΠολΔ.

Τα μισθώματα που συγκεντρώνονται στον ειδικό προς τούτο λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων προσαυξάνουν το πλειστηρίασμα, δηλαδή στο ποσό που θα συγκεντρωθεί από την πώληση του ακινήτου με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, και διαμοιράζονται στους δανειστές του καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτη μετά τον πλειστηριασμό, όπως ακριβώς και το πλειστηρίασμα, βάσει του πίνακα κατάταξης που συντάσσει ο επί του πλειστηριασμού υπάλληλος, δηλαδή η/ο συμβολαιογράφος.

Συνεπώς στο ως άνω παράδειγμα, από τη στιγμή που ενημερώθηκε ο ιδιοκτήτης της επιχείρησης του κομμωτηρίου για την επιβολή της κατάσχεσης στο κατάστημα όπου λειτουργούσε η επιχείρησή του και το διορισμό του ως μεσεγγυούχου, θα έπρεπε να πάψει πλέον να καταβάλλει το μίσθωμα στον εκμισθωτή και να το καταθέτει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, εφόσον η κατάσχεση επεκτείνεται αυτοδικαίως και στους «πολιτικούς καρπούς» του ακινήτου, δηλαδή στα μισθώματα, εκτός αν προηγηθεί αυτοτελής κατάσχεσή τους από άλλους δανειστές.

Σε περίπτωση που εξακολουθεί ο μισθωτής να καταβάλλει τα μισθώματα στον εκμισθωτή, παρά το γεγονός ότι ειδοποιήθηκε για την επιβολή κατάσχεσης εγγράφως, η γνώμη του γράφοντος είναι ότι θα πρέπει να αναζητηθούν αυτά κατ' αρχήν από το μισθωτή, ο οποίος, αν και ήταν υποχρεωμένος να τα καταβάλλει δημόσια (δηλαδή στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων), δεν το έπραξε. Εν συνεχεία ο μισθωτής, σε περίπτωση που καταβάλλει τελικώς δημόσια τα μισθώματα, θα δύναται να τα αναζητήσει αυτά από τον εκμισθωτή κατά τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, εφόσον θα έχει καταστεί ο εκμισθωτής αδικαιολόγητα πλουσιότερος σε βάρος του μισθωτή, πράγμα εύλογο, αφού ο μισθωτής θα έχει καταβάλλει τα μισθώματα μετά την κατάσχεση εις διπλούν (στον εκμισθωτή και δημόσια).

Στην πράξη όμως, δεν έχει δει ο γράφων μέχρι στιγμής μισθωτή κατασχεμένου ακινήτου – μεσεγγυούχο να καταβάλλει τα μισθώματα δημόσια και όχι στον εκμισθωτή. Αυτό, αν και θα ήταν σύννομο, θα προκαλούσε εντούτοις μεγάλες έριδες με τον εκμισθωτή, ο οποίος προσβλέπει στην είσπραξη των μισθωμάτων, διαφορετικά άλλωστε δεν θα εκμίσθωνε το ακίνητό του, εφόσον σχεδόν κανείς οφειλέτης δεν ενδιαφέρεται πραγματικά τους δανειστές του, ιδιαίτερα δε αν αυτές είναι τράπεζες. Για να αποφύγει όμως ο μισθωτής το μελλοντικό ενδεχόμενο να του ζητηθούν τα μισθώματα που κατέβαλλε στο μισθωτή και όχι δημόσια, το ορθό θα ήταν να τα καταβάλλει αυτά όπως ο νόμος ορίζει, δηλαδή στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.

Εξακολουθεί η μίσθωση του ακινήτου να είναι ισχυρή και μετά την κατάσχεση;

Η μίσθωση του ακινήτου δεν λύεται με την κατάσχεση και παραμένει έγκυρη και ισχυρή. Ακόμη και προκαταβολές μελλοντικών μισθωμάτων από το μισθωτή προς τον εκμισθωτή είναι έγκυρες, εάν έγιναν προ της έγγραφης ειδοποίησης του μισθωτή για την επιβολή της κατασχέσεως.

Μπορεί ο ιδιοκτήτης – καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτης να εκμισθώσει το ακίνητο μετά την κατάσχεσή του;

Στο ως άνω ζήτημα, όπως προαναφέρθηκε, ο πελάτης μας ρώτησε, εάν θα μπορούσε να εκμισθώσει εκ νέου το κατάστημα, ως ενεχυροδανειστήριο, αφού αυτό κατασχέθηκε και μετά.

Σύμφωνα με το άρθρο 997 παρ. 1 εδ. α, απαγορεύεται και είναι άκυρη υπέρ εκείνου που επέβαλε την κατάσχεση και υπέρ των δανειστών που αναγγέλθηκαν η διάθεση του κατασχεμένου από τον οφειλέτη. Για το αν η εκμίσθωση του κατασχεμένου ακινήτου συνιστά διάθεση, ο γράφων παρατήρησε μία διχογνωμία ανάμεσα στους συγγραφείς, δηλαδή άλλοι τάσσονται με την άποψη ότι η εκμίσθωση συνιστά διάθεση του κατασχεθέντος και άλλοι όχι. Ο γράφων συντάσσεται με την άποψη ότι η εκμίσθωση συνιστά διάθεση του κατασχεμένου ακινήτου, υπό όρους. Δηλαδή, εάν η εκμίσθωση του ακινήτου επιφέρει τέτοια υλική αλλοίωση και φθορά του, ώστε να μην καθηλώνεται το ακίνητο στην πραγματική κατάσταση, κατά την οποία βρισκόταν κατά το χρόνο της κατάσχεσης, τότε η εκμίσθωσή του συνιστά διάθεση.

Στο παράδειγμά μας λοιπόν, η εκμίσθωση του συγκεκριμένου καταστήματος ως ενεχυροδανειστηρίου, δεν επρόκειτο να επιφέρει αλλοιώσεις στην πραγματική του κατάσταση, εφόσον για τη λειτουργία επιχείρησης ενεχυροδανειστηρίου σε αυτό, δεν απαιτούνται να γίνουν εργασίες ούτε στον φέροντα οργανισμό της οικοδομής στον οποίον αυτό κείται, ούτε σημαντικές αλλαγές στη διαρρύθμιση του χώρου. Συνεπώς, κατά τη γνώμη του γράφοντος η εκμίσθωση του κατασχεμένου καταστήματος ως ενεχυροδανειστηρίου από τον εκμισθωτή – καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτη, επιτρέπεται.

Σύμφωνα όμως με την απάντηση που δόθηκε στο προηγούμενο ερώτημα, αναφορικά με το μίσθωμα του κατασχεθέντος εκμισθωμένου καταστήματος, θα πρέπει να επισημανθεί ότι το μίσθωμα του καταστήματος θα πρέπει να καταβάλλεται δημόσια από τον μεσεγγυούχο, που στο μεταξύ θα είναι de facto ο καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτης – εκμισθωτής ή ο μισθωτής, εάν στο μεταξύ έχει ενημερωθεί εγγράφως για την επιβολή της κατάσχεσης στο ακίνητο.

Για τη συνολική θεώρηση του ως άνω αντικειμένου, θα ήταν σώφρον να εξετάσουμε άλλη μία παράμετρο της μίσθωσης του κατασχεμένου ακινήτου, ασχέτως εάν το κάτωθι ερώτημα δεν μας τέθηκε από τον πελάτη μας. Ειδικότερα, θα έπρεπε να εξεταστεί και ποια θα είναι η τύχη του μισθωτή του κατασχεμένου καταστήματος μετά τον πλειστηριασμό και την αγορά του από τον υπερθεματιστή, δηλαδή μετά την αλλαγή του ιδιοκτήτη. Αυτό όμως θα αναλυθεί σε άλλο άρθρο.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.