Κατασχεμένο Σπίτι με Υποθήκη

Η Κατάσχεση Μεταβιβασθέντος Ενυπόθηκου Ακινήτου

Συντάκτης: Αθανάσιος Ρόζου
Δημοσιεύθηκε: 10/08/2013
Επικαιροποιήθηκε: 04/03/2021

Η Κατάσχεση Ακινήτου του Οφειλέτη που Μεταβιβάστηκε με Προσημείωση Υποθήκης ή Υποθήκη, για Οφειλές του Κυρίως Οφειλέτη και Αρχικού Κυρίου του Ακινήτου

Η οικονομική κρίση τα τελευταία έτη έχει οδηγήσει πολλούς δανειολήπτες σε αδυναμία να αντεπεξέλθουν στις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι των τραπεζών. Όσοι από αυτούς δεν διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία, είτε καταφεύγουν στη διαδικασία του Ν. 3869/2010 για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, είτε αποφασίζουν να αφήσουν την κατάσταση ως έχει, χωρίς να προχωρήσουν σε νομικές ενέργειες. Αρκετοί όμως από τους δανειολήπτες, που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα, τα οποία κινδυνεύουν από την κατάσχεση, κατευθύνονται – εσφαλμένα – προς το να τα μεταβιβάσουν καταδολιευτικά, προκειμένου να τα διαφυλάξουν. Τέτοιοι είναι συνήθως γονείς, που αγωνιούν δικαιολογημένα να μεταβιβάσουν στα τέκνα τους κάποιο ακίνητο, προτού προλάβει να τους κατασχέσει η τράπεζα.

Στην περίπτωση αυτή της καταδολιευτικής μεταβίβασης ακινήτου, από γονείς προς τέκνα ή και προς τρίτους, η τράπεζα κινείται με αγωγή διάρρηξης της πώλησης, προκειμένου να προβεί ακολούθως σε κατάσχεση. Το θέμα της διάρρηξης απαλλοτριωτικής δικαιοπραξίας έχει αναλυθεί σε άλλο άρθρο της ιστοσελίδας μας, το οποίο μπορείτε να διαβάσετε κάνοντας κλικ εδώ. Τα πράγματα όμως είναι πολύ ευκολότερα, όταν το ακίνητο που μεταβιβάστηκε ήταν βεβαρημένο με υποθήκη ή έστω και με προσημείωση υποθήκης. Τότε η ενυπόθηκος τράπεζα ή οποιοσδήποτε τρίτος ενυπόθηκος δανειστής δύναται να κατάσχει απευθείας το ενυπόθηκο ή προσημειωμένο ακίνητο, ακόμη και αν αυτό μεταβιβάστηκε, σε οποιονδήποτε και αν ανήκει, αρκεί να υφίσταται ακόμη η προσημείωση ή η υποθήκη (εννοείται βέβαια και η χρηματική απαίτηση για την οποία εγγράφηκαν αυτές) κατά το χρόνο της κατάσχεσης. Έτσι έχουμε δύο οφειλέτες, αφενός τον «προσωπικό οφειλέτη», ο οποίος οφείλει την απαίτηση ενοχικά ευθυνόμενος, και κατά δεύτερον τον «ενυπόθηκο – τρίτο οφειλέτη», ο οποίος είτε είναι κύριος του ακινήτου ή έχει τη νομή του με νόμιμο τίτλο (άρθρ. 993 επ, ΚΠολΔ και 1292 επ. Α.Κ.).

Υπάρχει όμως και η πιθανότητα ο τρίτος να παραχώρησε από μόνος του υποθήκη σε προσωπικό του ακίνητο για οφειλή που δεν είναι δική του. Αυτή την πρακτική ακολουθεί συνήθως το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων για τη χορήγηση δανείων. Λόγου χάρη, η σύζυγος παραχωρεί υποθήκη σε προσωπικό της ακίνητο υπέρ του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων για να καταστεί δυνατή η δανειοδότηση του συζύγου της, χωρίς να είναι δική της η οφειλή. Εάν ο σύζυγός της στο μέλλον δεν μπορέσει να αποπληρώσει την οφειλή του προς το εν λόγω πιστωτικό ίδρυμα και κινηθεί αυτό σε βάρος του για την είσπραξή της, εκδοθεί δηλαδή εκτελεστός τίτλος (διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση) κατά του συζύγου, τότε μπορεί το πιστωτικό ίδρυμα να εκτελέσει την απόφαση κατά της συζύγου, ως ενυπόθηκης οφειλέτιδας, χωρίς να είναι προσωπική της η οφειλή, με την απευθείας κατάσχεση του ενυπόθηκου ακινήτου της.

Στο ως άνω παράδειγμα, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων θα έχει το δικαίωμα να επιλέξει, αφού εκδοθεί δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής κατά του συζύγου, κατά ποίου θα κινηθεί για την ικανοποίηση της απαίτησής του με κατάσχεση. Θα μπορεί δηλαδή διαζευκτικά να κινηθεί είτε κατά του συζύγου, ο οποίος οφείλει κατ' αρχήν την απαίτηση ενοχικά, είτε κατά της συζύγου, με κατάσχεση απευθείας του ενυπόθηκου ακινήτου της. Η σύζυγος δεν θα έχει δικαίωμα να ζητήσει να στραφεί το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων πρώτα στο σύζυγό της και, εάν αποβεί η εκτέλεση κατά αυτού άκαρπη, εν συνεχεία να στραφεί προς αυτήν για την είσπραξή της.

Στην θέση του «ενυπόθηκου οφειλέτη» μπορεί να βρεθεί και το τέκνο του αποβιώσαντος γονέα, που κληρονόμησε βεβαρημένο με υποθήκη ακίνητο. Μπορεί να βρεθεί όποιος έγινε κύριος του ακινήτου με χρησικτησία. Μπορεί επίσης να βρεθεί ακόμα και ο καλόπιστος αγοραστής του ακινήτου, ο οποίος, λόγω πλημμελούς έρευνας του δικηγόρου στο Υποθηκοφυλακείο, αγόρασε σπίτι με βάρος.

Γι' αυτό η συμμετοχή του δικηγόρου στη διαδικασία της αγοραπωλησίας ενός ακινήτου είναι ιδιαίτερα σημαντική, εφόσον από τη δική του επιμέλεια ουσιαστικά εξαρτώνται τα χρήματα του αγοραστή. Η απομάκρυνση των δικηγόρων από τα συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων –τάχα- στα πλαίσια της απελευθέρωσης του επαγγέλματος, μέσω της κατάργησης αφενός της παράστασής τους σε αυτά και αφετέρου της υποχρεωτικής ελάχιστης αμοιβής, καθιστά τον αγοραστή έρμαιο του κάθε κακόπιστου μεσίτη, ο οποίος τον διαβεβαιώνει ότι «Δεν χρειάζεται πλέον να πληρώσεις ακριβά δικηγόρο για το συμβόλαιο, έχω εγώ ένα νέο παλικάρι με 50€, θα μας κάνει την έρευνα να δει αν είναι εντάξει το ακίνητο και όλα καλά»! Ο αγοραστής τότε υποψιασμένος, μήπως και ο μεσίτης τον εξαπατήσει, απευθύνεται στο δικό του δικηγόρο και του μεταφέρει την πρόταση που του έκανε ο μεσίτης, επισημαίνοντάς του ταυτόχρονα και την τιμή, ευελπιστώντας ότι ο δικός του δικηγόρος θα αναλάβει την επιμέλεια της διαδικασίας της αγοραπωλησίας με 50€ - 100€. Ο δικηγόρος τότε για να μην χάσει τον πελάτη, αναγκάζεται να συμφωνήσει και να κάνει δύο έρευνες, μία προς της διαδικασίας συλλογής των εγγράφων και μία, αν είναι τυχερός ο πελάτης, προ της υπογραφής του συμβολαίου, για 100€. Ο αγοραστής πιστεύει ότι με τα 100€ διασφαλίζει τις 150.000€ που θα δώσει για να αγοράσει το σπίτι. Και τότε γίνεται το λάθος! Δεν είναι μόνο ότι ο αγοραστής θα αγοράσει ακίνητο, το οποίο θα έχει βάρος, το χειρότερο είναι ότι, εάν υφίσταται ακόμη η απαίτηση, για την οποία εγγράφηκε η υποθήκη ή η προσημείωση, θα χάσει το ακίνητο μέσα από τα χέρια του, χωρίς καν να το καταλάβει...

Συνεπώς, η μεταβίβαση ενός ακινήτου με προσημείωση ή υποθήκη από τους γονείς προς τα τέκνα για τη διάσωσή του από την κατάσχεση δεν εξασφαλίζει τα τέκνα ή το ακίνητο, εφόσον, εάν οι γονείς – οφειλέτες δεν είναι συνεπείς στην αποπληρωμή των οφειλών τους, θα μπορούν οι δανειστές τους (π.χ. τράπεζες), με διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση να κατάσχουν το ακίνητο, σε οποιονδήποτε και αν αυτό ανήκει, όσες φορές και αν αυτό μεταβιβαστεί περαιτέρω. Ιδιαίτερα, αν το μεταβιβαζόμενο από τους γονείς προς τα τέκνα ακίνητο έχει προσημείωση η υποθήκη, η μεταβίβασή του δεν θα καταστεί ικανή ούτε να καθυστερήσει τη διαδικασία της εκτέλεσης, εφόσον, για την κατάσχεση του ακινήτου που είναι στην κυριότητά τους, είτε στην κυριότητα των τέκνων τους, είτε στην κυριότητα οποιουδήποτε άλλου τρίτου, θα απαιτηθεί ο ίδιος ακριβώς χρόνος.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.