Υπερχρεωμένα νοικοκυριά: Η καταβολή «μέχρι» του 85% της εμπορικής αξίας της μοναδικής κατοικίας του οφειλέτη ως προϋπόθεση για τη διάσωσή της

Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 9 του Ν. 3869/2010 «Ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει στο δικαστήριο πρόταση εκκαθάρισης ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση βεβαρημένο ή μη με εμπράγματη ασφάλεια ακίνητο, που χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του, εφόσον τούτο δεν υπερβαίνει το προβλεπόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις όριο αφορολόγητης απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένο κατά πενήντα τοις εκατό. Στην περίπτωση αυτή το δικαστήριο ρυθμίζει την ικανοποίηση απαιτήσεων των πιστωτών μέχρι συνολικό ποσό που ανέρχεται στο ογδόντα πέντε τοις εκατό της εμπορικής αξίας του ακινήτου της κύριας κατοικίας, όπως αυτή αποτιμάται από το δικαστήριο.»

 Η διάταξη αυτή εισάγει ευνοϊκή ρύθμιση υπέρ του οφειλέτη, αφού του παρέχει τη δυνατότητα εξαίρεσης της κύριας κατοικίας του από την εκποίηση, δηλαδή τον πλειστηριασμό, που μπορούσε να διαταχθεί από το Δικαστήριο σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 1 του ίδιου άρθρου, δοθέντος ότι αποτελεί ρευστοποιήσιμο περιουσιακό στοιχείο, πλην όμως του επιβάλλει, προκειμένου να πετύχει την εξαίρεση, την πρόσθετη υποχρέωση να καταβάλει μέχρι το 85% της εμπορικής της αξίας.

Η λέξη «μέχρι» στην ως άνω διάταξη έγινε η αφορμή να ξεσπάσει μία διαμάχη ανάμεσα στους εν δυνάμει αναλυτές του νόμου, η οποία συνίστατο στην εξακρίβωση της πραγματικής βούλησης του νομοθέτη.

Σύμφωνα με μία άποψη, το «μέχρι» αναφέρεται στη δυνατότητα του Δικαστηρίου να αναδιαρθρώσει το υπόλοιπα χρέη του οφειλέτη, που δεν θα ικανοποιηθούν κατά τον πρώτο τετραετή κύκλο καταβολών, επιβάλλοντας σ' αυτόν την εξυπηρέτηση ενός πρόσθετου χρέους, το οποίο μπορεί να διαμορφώσει το Δικαστήριο κατά βούληση, δηλαδή ανεξαρτήτως αν καλύπτεται στο τέλος του επιπλέον εικοσαετούς κύκλου καταβολών το 85% της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του, σε περίπτωση που το υπόλοιπο της οφειλής του είναι μεγαλύτερο ή ίσο του 85% της αξίας αυτής. Δηλαδή, λόγου χάρη, οφειλέτης που οφείλει στις τράπεζες 200.000€ και έχει μοναδική κατοικία εμπορικής αξίας 150.000€, καταβάλλοντας 200€ το μήνα κατά την πρώτη τετραετία, ήτοι συνολικό ποσό τετραετίας 9.600€, καθώς και ποσό 200€ το μήνα κατά την επόμενη εικοσαετία, ήτοι συνολικό ποσό εικοσαετίας 48.000€, θα μπορούσε να διασώσει το σπίτι του από την εκποίηση, καταβάλλοντας ουσιαστικά στους δανειστές του στο τέλος της εικοσατετραετούς ρύθμισης το συνολικό ποσό των 57.600€ (9.600€ + 48.000€).

Η άποψη αυτή, κατά την οποία εναπόκειται στην κρίση του Δικαστηρίου το ποσό που θα οριστεί για τη διάσωση της κατοικίας με ανώτατο όριο το 85% της εμπορικής της αξίας, είναι απολύτως εσφαλμένη, αφού η φράση «μέχρι συνολικό ποσό που ανέρχεται στο ογδόντα πέντε τοις εκατό...» αναφέρεται όχι σε δυνατότητα του Δικαστηρίου προσδιορισμού του ποσοστού, αλλά στο ανώτατο όριο της πρόσθετης αυτής επιβάρυνσης του οφειλέτη. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι, εφόσον το ύψος της οφειλής του οφειλέτη είναι μικρότερο του 85% της εμπορικής αξίας της κατοικίας του, υποχρεούται ο οφειλέτης να καταβάλει ολόκληρο το ποσό της οφειλής του, εάν όμως η οφειλή είναι μεγαλύτερη από το 85% της εμπορικής αξίας της κατοικίας του, θα απαλλαγεί του πέραν του 85% ποσού της.

Τον ίδιο ως άνω συλλογισμό ανέπτυξαν και πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις που εκδόθηκαν, οι οποίες υποστήριξαν ότι, εάν μετά την παρέλευση του πρώτου τετραετούς κύκλου καταβολών, η εναπομείνουσα οφειλή του οφειλέτη υπερβαίνει ή είναι ίση του 85% της εμπορικής αξίας της κατοικίας του, τότε ο οφειλέτης υποχρεούται εντός του δεύτερου εικοσαετούς κύκλου καταβολών να καταβάλλει συνολικά ποσό που ανέρχεται μέχρι το 85% της εμπορικής αξίας της κατοικίας του, ΟΧΙ όμως λιγότερο.

Η παραπάνω εσφαλμένη ερμηνεία της διάταξης θα οδηγούσε σε απαλλαγή του οφειλέτη από τα χρέη του ακόμη και με μηδενικές καταβολές, σύμφωνα με τη ρύθμιση του αρθ. 8 παρ. 5 και μικρές καταβολές δυσανάλογες της αξίας της κατοικίας με την παράλληλη ρύθμιση του αρθ. 9 παρ. 2, με διατήρηση του περιουσιακού του αυτού στοιχείου. Από την άλλη πλευρά οι πιστωτές του θα στερούνταν ενός σημαντικού περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη για την ικανοποίηση μέρους έστω των απαιτήσεών τους, πράγμα αντίθετο με το σκοπό του νόμου, όπως αυτός προκύπτει τόσο από τη διάταξη του αρθ. 9 παρ. 1, που δίνει τη δυνατότητα στο δικαστήριο να διατάξει την εκποίηση και της κύριας κατοικίας, όσο και αυτής του αρθ. 4 παρ. 1, που επιβάλει στον οφειλέτη την υποχρέωση στο σχέδιο διευθέτησης των οφειλών που θα υποβάλει να λαμβάνει υπόψη με εύλογο τρόπο και συσχέτιση τόσο τα συμφέροντα των πιστωτών όσο και την περιουσία και τα εισοδήματά του.

Ταυτόχρονα, σύμφωνα και με την εισηγητική έκθεση του Ν. 3869/2010, δίνεται μεν η δυνατότητα στον οφειλέτη να απαλλαγεί από τα χρέη του, εφόσον όμως δεν υφίστανται περιουσιακά στοιχεία για την ικανοποίηση των πιστωτών. Ειδικά επί της διάσωσης της κατοικίας από τη ρευστοποίηση, η δυνατότητα αυτή παρέχεται στον οφειλέτη υπό τους όρους και διαδικασίες που δε θα θίγουν τα συμφέροντα των πιστωτών. Εφόσον ο οφειλέτης δεν μπορεί να ανταπεξέλθει στην πρόσθετη αυτή υποχρέωση, εναπόκειται στη βούλησή του η εξαίρεση ή μη της κύριας κατοικίας του από την εκποίηση, αφού το δικαστήριο μπορεί να τη διατάξει μόνο μετά από αίτημά του και όχι αυτεπάγγελτα.

Με βάση λοιπόν τη ρύθμιση του αρθ, 9 παρ. 2 εφόσον μεν τα υπόλοιπα των χρεών του οφειλέτη μετά τις καταβολές της ρύθμισης του αρθ. 8 παρ. 2 υπερβαίνουν το ποσό του 85% της εμπορικής αξίας της κατοικίας του, το Δικαστήριο θα προβεί σε ρύθμιση επιβάλλοντάς του πρόσθετο χρέος για την εξόφληση των οφειλών του αυτών ίσο με το ποσό αυτό του 85%, απαλλασσομένου του υπολοίπου των χρεών με την τήρηση της ρύθμισης. Εφόσον δε τα υπόλοιπα των χρεών του είναι μικρότερα του 85% θα υποχρεωθεί σε καταβολές μέχρι την εξάντληση του ποσού αυτού.