Μίσθωση κατοικίας: Πραγματικά ελαττώματα μισθίου – Δικαιώματα μισθωτή: Μη καταβολή ενοικίου, αποζημίωση, καταγγελία μίσθωσης
Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρ. 44 π.δ. 34/1995), συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση. Επίσης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο για τη χρήση αυτή σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν.
Πραγματικό ελάττωμα υπάρχει όταν το μίσθιο φέρει μια ατέλεια στη φυσική ιδιοσυστασία ή κατάσταση του, η οποία συνιστά απόκλιση προς το χειρότερο σε σχέση με αυτό που καθόρισαν οι συμβαλλόμενοι και η οποία απόκλιση έχει επίδραση στη χρήση του μισθίου. Πραγματικά ελαττώματα του μισθίου είναι ενδεικτικά τα εξής: Ανερχόμενη υγρασία από την πυλωτή, βλάβη στο υδραυλικό σύστημα με αποτέλεσμα τη συνεχή πρόκληση μούχλας στους τοίχους, βλάβη στο σύστημα θέρμανσης με συνέπεια να μη ζεσταίνεται το σπίτι επαρκώς κλπ.
Ιδιότητα του μισθίου θεωρείται, εκτός από τα φυσικά γνωρίσματα ή τα πλεονεκτήματα του, και οποιαδήποτε σχέση (οικονομική, νομική, πραγματική), η οποία από το είδος και τη διάρκεια της επιδρά κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών στην αξία ή στη χρησιμότητα του, και θεωρείται αυτή συνομολογημένη, όταν τα μέρη έχουν συμφωνήσει ρητά ή σιωπηρά ότι το μίσθιο έχει τη συγκεκριμένη ιδιότητα. Λόγου χάρη, συνομολογημένη ιδιότητα του μισθίου μπορεί να θεωρηθεί η ύπαρξη δορυφορικής κεραίας στο μπαλκόνι, για να έχει δυνατότητα ο μισθωτής να βλέπει δορυφορική τηλεόραση. Εάν λοιπόν η εγκατάσταση μίας τέτοιας κεραίας έχει συμφωνηθεί με τον εκμισθωτή και εντούτοις ο εκμισθωτής δεν την τοποθετήσει, τότε ομιλούμε για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας.
Η έλλειψη μιας ιδιότητας μπορεί να συνιστά ταυτόχρονα και πραγματικό ελάττωμα, οπότε, αν δεν αποτέλεσε αντικείμενο συμφωνίας, ο εκμισθωτής θα ευθύνεται για ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος. Συνομολογημένη ιδιότητα μπορεί να αποτελέσει και η ανυπαρξία ελαττωμάτων, όταν υπάρχει στη σύμβαση η διαβεβαίωση του εκμισθωτή ότι το πράγμα δεν έχει οποιοδήποτε ελάττωμα.
Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν έλειπε από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.
Επιπλέον, στο δικαστήριο κατά του μισθωτή για καταβολή μισθωμάτων, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά, ή εν μέρει η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα.
Αν, κατά το χρόνο της παράδοσης του στο μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση, ή αν, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο μισθωτής, εκτός από τα δικαιώματα των άρθρων 576 έως 578 του Αστικού Κώδικα (δηλαδή της μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, άλλως της αποζημίωσης για μη εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης), έχει το πρόσθετο δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, υπό τους όρους του άρθρου 585 του Αστικού Κώδικα, εφόσον, εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα του να κάνει ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση του μισθίου, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο το σχετικό δικαίωμα του και να αναιρείται η γενόμενη παράδοση σε αυτόν της χρήσης του μισθίου. Έτσι, για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία (αθέτηση) περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων περιπτώσεων, και αυτή της παράβασης της υποχρέωσης του εκμισθωτή να άρει το υφιστάμενο πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, ανεξάρτητα από το αν βαρύνεται ή όχι ο ίδιος με οποιασδήποτε μορφής υπαιτιότητα, ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη σύμβαση, με δήλωση που απευθύνεται στον εκμισθωτή και η οποία, από την περιέλευσή της σ' αυτόν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης και, συνακόλουθα, την απαλλαγή του μισθωτή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων, τα οποία, αν προκαταβλήθηκαν, αναζητούνται βάσει των διατάξεων το αδικαιολόγητου πλουτισμού λόγω αιτίας λήξασας. Η καταγγελία γίνεται συνήθως με εξώδικο δήλωση που επιδίδεται στον εκμισθωτή από το μισθωτή μέσω δικαστικού επιμελητή. Προηγουμένως, όμως, κατά ρητή απαίτηση της ως άνω διάταξης του άρθρου 585 του Αστικού Κώδικα, πρέπει ο μισθωτής να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και αυτή να παρέλθει άπρακτη, εκτός αν, εξαιτίας του λόγου της καταγγελίας, δεν έχει πλέον συμφέρον να εκτελέσει τη σύμβαση.
Εάν αντιμετωπίζετε οποιοδήποτε πρόβλημα με το ακίνητο που μισθώσατε για χρήση κατοικίας ή επαγγελματική, μη δυστάσετε να επικοινωνήσετε με το δικηγορικό μας γραφείο προκειμένου να αποφύγετε κακοτοπιές και να μην υποπέσετε σε νομικά σφάλματα. Έχουμε εμπειρία στην αντιμετώπιση μισθωτικών υποθέσεων, προστατεύοντας τα συμφέροντα μισθωτών και εκμισθωτών με ταχύτητα και υπευθυνότητα.
