Ένα σπίτι πέφτει στον γκρεμό.

Η Προστασία της Κύριας Κατοικίας τα Χρόνια της Κρίσης

Συντάκτης: Αθανάσιος Ρόζου
Δημοσιεύθηκε: 19/01/2016
Επικαιροποιήθηκε: 27/03/2021

Το Ελληνικό Κράτος Προστάτεψε κατά την Κρίση την Κύρια Κατοικία των Νοικοκυριών με Στοχευμένα Νομοθετήματα

Η ελληνική οικονομική κρίση, που αναγνωρίστηκε επίσημα με το διάγγελμα του Πρωθυπουργού Γεωργίου Παπανδρέου στο Καστελόριζο στις 23 Απριλίου 2010 για την προσφυγή στον ευρωπαϊκό μηχανισμό στήριξης και επικυρώθηκε στις 6 Μαΐου 2010 με την ψήφιση από την Ελληνική Βουλή του πρώτου μνημονίου, κατέστησε επιτακτική την προστασία της οικογενειακής στέγης από τον πλειστηριασμό και τη ρευστοποίηση για την αποπληρωμή των δανειστών των ελληνικών νοικοκυριών, που στη συντριπτική τους πλειοψηφία είναι τράπεζες και πιστωτικά ιδρύματα.

Μέχρι εκείνη τη χρονική στιγμή καλλιεργούνταν από το πολιτικό σύστημα μία ωραιοποιημένη κατάσταση ασφάλειας και εφησυχασμού, σύμφωνα με την οποία το ελληνικό κράτος και ιδίως ο τραπεζικός τομέας ήταν θωρακισμένοι επαρκώς, ώστε να αντέξουν τους παγκόσμιους κραδασμούς, που προκάλεσε η πτώχευση της Lehman Brothers στις 15 Σεπτεμβρίου 2008. Εντούτοις, στους παροικούντες στα δικηγορικά και λογιστικά γραφεία των μεγάλων ελληνικών πόλεων, που είχαν επαφή με ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας και μία πληρέστερη εικόνα του οικονομικού γίγνεσθαι, ήταν εμφανές ότι η χώρα μας δεν είχε μείνει ανεπηρέαστη. Η κάνουλα της χρηματοδότησης προς τις επιχειρήσεις για επενδύσεις και τους ιδιώτες για δάνεια καταναλωτικά αλλά και για αγορά κατοικίας είχε αρχίσει να κλείνει ήδη από το 2009. Η ανεργία αυξάνονταν αργά αλλά σταθερά μειώνοντας το εισόδημα των νοικοκυριών, που απασχολούνταν στον ιδιωτικό τομέα, με άμεση συνέπεια την αδυναμία τους να ανταποκριθούν στις δανειακές τους υποχρεώσεις. Οι τράπεζες, αντιδρώντας σπασμωδικά στις απρόσμενα διαμορφωθείσες συνθήκες προέβαιναν σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς περιουσιακών στοιχείων των δανειοληπτών, ακόμη και μοναδικής κατοικίας, για μερικές χιλιάδες ευρώ.

Η πρώτη προσπάθεια ανάσχεσης της ορμής και της ταχύτητας, με την οποία άλλαζε ιδιοκτήτες η ακίνητη περιουσία των πολιτών, έγινε με την ψήφιση του N. 3714/2008 (ΦΕΚ Α 231/07-11-2008). Με το νόμο αυτό τέθηκαν οι πρώτες δικλείδες ασφαλείας ως προστασία για την ανάλγητη και χωρίς περιορισμούς μέχρι τότε συμπεριφορά των τραπεζών. Ειδικότερα, με το άρθρο 2 θεσπίσθηκε η απαγόρευση της διενέργειας πλειστηριασμών ακινήτων σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής τους αξίας. Η ρύθμιση αυτή αδρανοποίησε άμεσα την αναγκαστική εκτέλεση κατά των ακινήτων, εφόσον οι υψηλές αντικειμενικές αξίες τους κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα κατέστησαν μη συμφέρουσα την αγορά τους από τον πλειστηριασμό. Αποτέλεσμα της διάταξης αυτής ήταν αφενός, όσοι πλειστηριασμοί επισπεύδονταν μέχρι τότε, να ματαιώνονται και αφετέρου να μην επισπεύδονται νέοι, λόγω της απουσίας αγοραστικού ενδιαφέροντος. Ταυτόχρονα, με το άρθρο 5 του ιδίου νόμου απαγορεύτηκε υπό προϋποθέσεις η επιβολή κατάσχεσης από πιστωτικά ιδρύματα, εταιρίες παροχής πιστώσεων και τους εκδοχείς των απαιτήσεών τους κατά της μοναδικής κατοικίας των οφειλετών για οφειλές μικρότερες των 20.000€. Εντούτοις, λόγω της πλημμελούς και ελλιπούς ενημέρωσης των πολιτών από τα ΜΜΕ, αρκετοί δανειολήπτες δεν μπόρεσαν να κάνουν χρήση των ως άνω ευεργετικών διατάξεων για να προστατέψουν τις μοναδικές κατοικίες τους, διότι έχαναν τη δεκαπενθήμερη προθεσμία άσκησης ανακοπής κατά του σχετικού τίτλου εκτέλεσης.

Ακολούθησε ο Ν. 3869/2010 (ΦΕΚ Α 130/3-8-2010), που έγινε γνωστός ως «νόμος για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά» ή «νόμος Κατσέλη». Ο νόμος αυτός, όπως ίσχυσε αρχικά αλλά και με τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του, έδωσε την ευκαιρία σε δεκάδες χιλιάδες πολίτες όχι μόνο να διασώσουν την κύρια ή μοναδική τους κατοικία από τον πλειστηριασμό αλλά και να ρυθμίσουν τις οφειλές τους προς τους πιστωτές τους, επιτυγχάνοντας σε αρκετές περιπτώσεις και ένα γενναίο κούρεμα.

Επιπλέον, με το άρθρο 19 του νόμου Κατσέλη απαγορεύτηκε αρχικά μέχρι την 30η Ιουνίου 2011 ο πλειστηριασμός της μοναδικής ή κύριας κατοικίας των οφειλετών, που στερούνταν πτωχευτικής ικανότητας, δηλαδή δεν ήταν έμποροι. Η εν λόγω αναστολή των πλειστηριασμών έλαβε παράταση α) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2011 με το άρθρο 46 παρ. 2 Ν.3986/2011 (ΦΕΚ Α 152), β) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 με το άρθρο 1 παρ. 2 της από 16.12.2011 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (ΦΕΚ Α 262/16.12.2011) και γ) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013 με το άρθρο 5 της από 18.12.2012 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (ΦΕΚ Α 246/18.12.2012), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του Ν.4128/2013 (ΦΕΚ Α 51/28.2.2013). Με το άρθρο 46 παρ. 2 του Ν.3986/2011 (ΦΕΚ Α 152/1.7.2011) η προστασία αυτή επεκτάθηκε σε όλα τα φυσικά πρόσωπα, ακόμη και σε αυτά που δεν στερούνταν πτωχευτικής ικανότητας, δηλαδή και στους εμπόρους.

Επειδή όμως ο νόμος Κατσέλη προστατεύει μόνο την κύρια κατοικία και άλλα επουσιώδους αξίας ακίνητα (λόγου χάρη μικρά ποσοστά εξ αδιαιρέτου κυριότητας σε αγροτεμάχια), αρκετοί δανειολήπτες, που διέθεταν και άλλα ακίνητα πλέον της μοναδικής κατοικίας, όπως εξοχικά, δεν επιθυμούσαν να καταθέσουν αίτηση για την υπαγωγή τους, γιατί έτσι κινδύνευαν να διατάξει το Δικαστήριο τη ρευστοποίησή τους με πλειστηριασμό και να τα χάσουν. Για την προστασία όλων αυτών, που διέθεταν ακίνητη περιουσία πλέον της κύριας κατοικίας, με το άρθρο 40 του ν. 3858/2010 (ΦΕΚ Α΄ 102/01.07.2010) ανεστάλησαν από την 1η Ιουλίου 2010 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2010 οι πλειστηριασμοί, οι οποίοι επισπεύδονταν για την ικανοποίηση απαιτήσεων, που δεν υπερέβαιναν το ποσό των διακοσίων χιλιάδων (200.000) ευρώ, από πιστωτικά ιδρύματα, εταιρείες παροχής πιστώσεων και από τους εκδοχείς των απαιτήσεων αυτών. Η ισχύς της προστατευτικής αυτής δικλείδας ανανεώθηκε α) μέχρι την 30η Ιουνίου 2011, δυνάμει της από 4/01/2011 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου, η οποία κυρώθηκε νομοθετικά με το Ν.3949/2011 (ΦΕΚ Α 74/11.4.2011), β) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2011 δυνάμει του άρθρου 46 του Ν. 3986/2011 (ΦΕΚ Α 152/1.7.2011), γ) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 δυνάμει της από 16/12/2011 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου, η οποία κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του Ν. 4047/2012 (ΦΕΚ Α 31 23.2.2012) και δ) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013 σύμφωνα με το άρθρο 5 της από 18.12.2012 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου, η οποία κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του Ν.4128/2013,ΦΕΚ Α 51/28.2.2013. Δηλαδή, από την 1η Ιουλίου 2010 μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2013 προστατεύονταν κάθε δανειολήπτης από τον πλειστηριασμό οποιουδήποτε περιουσιακού του στοιχείου για οφειλές μέχρι διακόσιες χιλιάδες ευρώ (200.000€) προς τις τράπεζες. Η ως άνω καθολική σχεδόν αναστολή διενέργειας πλειστηριασμών δεν ανανεώθηκε μετά την 31.12.2013.

Η πολιτεία στη συνέχεια θέσπισε αυστηρότερες προϋποθέσεις προστασίας της κύριας κατοικίας και με το άρθρο 2 παρ. 1α του Ν. 4224/2013 (ΦΕΚ Α 288/31.12.2013) απαγορεύτηκαν από 1.1.2014 και μέχρι 31.12.2014 οι πλειστηριασμοί ακινήτων οφειλετών, που χρησίμευαν ως κύρια κατοικία τους δηλωθείσα ως τέτοια στην τελευταία δήλωση φόρου εισοδήματος τους, εφόσον η αντικειμενική αξία του ακινήτου δεν υπερέβαινε τις διακόσιες χιλιάδες (200.000) ευρώ και πληρούνταν οι προϋποθέσεις της υποπαραγράφου 1β του ιδίου άρθρου. Ειδικότερα, εξαρτήθηκε για πρώτη φορά η προστασία της κύριας κατοικίας του οφειλέτη από την προσκόμιση εγγράφων στους πιστωτές, που αποδείκνυαν την τρέχουσα οικονομική του κατάσταση, καθώς και από την υποχρέωση καταβολής ενός συγκεκριμένου ποσοστού του εισοδήματος του για όσο χρονικό διάστημα διαρκούσε η προστασία, δηλαδή μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2014.

Ήδη από τα τέλη του 2014 επικρατούσε μεγάλη σύγχυση και αναταραχή στην τότε Κυβέρνηση, εφόσον διέβλεπε ότι δεν θα μπορούσε να προστατέψει τις κύριες κατοικίες των δανειοληπτών για το έτος 2015, καθώς δεν έβρισκε κοινό τόπο με την Τρόικα, της οποίας η επιθυμία ήταν η πλήρης απελευθέρωση των πλειστηριασμών, ύστερα από μία μακρόχρονη περίοδο αδράνειας. Η προστασία της κύριας κατοικίας πέρασε σε δεύτερη μοίρα εν μέσω πολιτικών εξελίξεων (εκλογή Προέδρου της Δημοκρατίας και προκήρυξη εκλογών για τις 25 Ιανουαρίου 2015) και ως εκ τούτου το 2015 βρήκε την πρώτη κατοικία τελείως απροστάτευτη. Καθ’ όλο εκείνο το έτος, λόγω της αδυναμίας και της νέας Κυβέρνησης να συνομολογήσει όρους προστασίας με τους δανειστές, η κύρια κατοικία προστατεύτηκε άτυπα, στα πλαίσια μίας άγραφης συμφωνίας μεταξύ του κράτους και των τραπεζών.

Από το έτος 2016 μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2018 η κύρια κατοικία προστατεύεται είτε με την υπαγωγή του δανειολήπτη στο νόμο Κατσέλη, όπως αυτός τροποποιήθηκε με τους Ν. 4336/2015 (ΦΕΚ Α 94/14-8-2015) και Ν. 4346/2015 (ΦΕΚ Α 152 20.11.2015), δηλαδή με αυστηρότερα κριτήρια, καθώς και με απευθείας διαπραγμάτευση με την τράπεζα με τα εργαλεία, που παρέχει ο Κώδικας Δεοντολογίας Τραπεζών. Έναντι των ιδιωτών πιστωτών η κύρια κατοικία μπορεί να προστατευτεί πλέον μόνο με την εφαρμογή του νόμου για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά. Οι οφειλέτες, που η αίτησή τους για ένταξη στο νόμο Κατσέλη απορρίφθηκε αμετάκλητα για λόγους ουσιαστικούς (όχι για λόγους τυπικούς – παραδεκτού) μπορούν να προστατέψουν την κύρια κατοικία τους μόνο κατόπιν συμφωνίας με τους δανειστές τους, ιδιώτες ή τράπεζες.

Η προστασία της κύριας κατοικίας των δανειοληπτών κατέστη αντικείμενο πολιτικής εκμετάλλευσης από τις Κυβερνήσεις και την αντιπολίτευση από την έναρξη της ελληνικής κρίσης μέχρι σήμερα. Γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο, επειδή δηλαδή κανείς δεν ήθελε να λάβει μία υπεύθυνη και σοβαρή απόφαση, λόγω του συνεπαγόμενου πολιτικού κόστους, το επίσημο κράτος ανέβαλε συστηματικά τη λύση του προβλήματος. Αποτέλεσμα αυτής της ανεύθυνης πολιτικής σε συνδυασμό με τις πιέσεις των δανειστών για πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών, ήταν να μείνει σήμερα η κύρια κατοικία σχεδόν απροστάτευτη, εφόσον, όποιος δεν πληροί τις προϋποθέσεις υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη, υποχρεούται να έρθει, ως έσχατη λύση, σε επαχθή συμφωνία με τις τράπεζες, προκειμένου να τη διασώσει από τον πλειστηριασμό και τη ρευστοποίηση.

Εάν για οποιοδήποτε λόγο δεν έχετε υπαχθεί ακόμη στο νόμο Κατσέλη και αδυνατείτε να ανταποκριθείτε στις δανειακές σας υποχρεώσεις, μπορείτε να απευθυνθείτε στο δικηγορικό μας γραφείο για να εξετάσουμε εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις και να μας αναθέσετε την υπόθεσή σας. Χειριζόμαστε υποθέσεις υπερχρεωμένων νοικοκυριών με αποδεδειγμένη επιτυχία από το 2011. Σας προσκαλούμε να διαβάσετε τις δικαστικές αποφάσεις, που εκδόθηκαν για πελάτες μας, κάνοντας κλικ εδώ και να μας τιμήσετε με την εμπιστοσύνη σας.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.