Αναστολή Πλειστηριασμού Κύριας Κατοικίας

Η Αναστολή του Πλειστηριασμού Κύριας Κατοικίας όταν ο Οφειλέτης Διαθέτει Περισσότερες από Μία

Συντάκτης: Αθανάσιος Ρόζου
Δημοσιεύθηκε: 17/02/2013
Επικαιροποιήθηκε: 27/03/2021

Η Βούληση του Νομοθέτη Είναι η Προστασία της Κατοικίας που Καλύπτει τις Στεγαστικές Ανάγκες του Οφειλέτη και Όχι Απαραίτητα Αυτής με τη Μεγαλύτερη Αξία

Ο Ν 3869/2010 (ρύθμιση των οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων και άλλες διατάξεις), προέβλεψε τη δυνατότητα των φυσικών προσώπων που δεν έχουν πτωχευτική ικανότητα και έχουν περιέλθει χωρίς δόλο σε μόνιμη αδυναμία πληρωμής ληξιπρόθεσμων χρηματικών οφειλών τους, για τη ρύθμιση τούτων και την απαλλαγή, ακολουθώντας τη διαδικασία που σχετικώς ορίζεται. Δυνάμει μάλιστα του άρθρου 9 παρ. 2 του ιδίου νόμου, προς το σκοπό προστασίας της κύριας κατοικίας μπορεί να εξαιρεθεί από τη διαδικασία ρευστοποίησης της περιουσίας του οφειλέτη που υπέβαλε αίτηση ρύθμισης των χρεών του το ακίνητο που χρησιμεύει ως κύρια κατοικία, ενώ κατά το άρθρο 19, όπως ισχύει μετά την τροποποίηση του, με το άρθρο 1 παρ.2 της από 16.12.2011 ΠΝΠ (ΦΕΚ Α'262/16.12.2011) «Από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου (ήτοι από την 3.8.2010) και μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 απαγορεύεται ο πλειστηριασμός του ακινήτου της παραγράφου 2 του άρθρου 9» (Η φράση «μέχρι την 30ή Ιουνίου 2011» της παρ.1 όπως είχε αντικατασταθεί από τη φράση «μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2011», με το άρθρο 46 παρ.2 Ν.3986/2011,ΦΕΚ Α 152/1.7.2011, αντικαταστάθηκε και πάλι ως άνω, με το άρθρο 1 παρ. 2 της από 16.12.2011 ΠΝΠ (ΦΕΚ Α'262/16.12.2011). Εν συνεχεία, με το άρθρο 5 της ΠΝΠ 18/12/2012 (ΦΕΚ Α 246/2012) ορίστηκε ότι στην παράγραφο 1 του άρθρου 19 του ν.3869/2010 (Α' 130), όπως ισχύει, η φράση «μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012» αντικαθίσταται από τη φράση «μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013».

Τέλος, δυνάμει της παρ. 2 του ως άνω άρθρου 46 του Ν 3986/2011 στο τέλος της παρ. 1 του άρθρου 19 του Ν 3869/2010, προστέθηκε το ακόλουθο εδάφιο: «Η διάταξη εφαρμόζεται για κάθε φυσικό πρόσωπο ανεξαρτήτως αν στερείται πτωχευτικής ικανότητας».

Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων συνάγεται ότι πλέον και έως την 31.12.2013 απαγορεύεται ο πλειστηριασμός ακινήτου που χρησιμεύει ως πρώτη κατοικία, κατά τα οριζόμενα από το άρθρο 9, παρ. 2 του Ν 3869/2010, ακόμη και όταν τούτος (πλειστηριασμός) επισπεύδεται σε βάρος φυσικού προσώπου που δεν στερείται πτωχευτικής ικανότητας, ήτοι δεν εμπίπτει στις ρυθμίσεις του προαναφερόμενου Ν 3869/2010 (ΜΠρΘες 21248/2011).

Ζήτημα ανακύπτει, εάν θα πρέπει η ως άνω απαγόρευση να ισχύει στην περίπτωση πλειστηριασμού κατασχεθείσας κύριας κατοικίας, εάν ο καθ' ου διαθέτει και άλλη κατοικία ο ίδιος, ή η σύζυγός του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες, χαμηλότερης εμπορικής αξίας από την κατασχεθείσα. Τότε θα ήταν ορθότερο να διασώζεται εκείνη η κατοικία του οφειλέτη με τη χαμηλότερη εμπορική αξία, προς την κατεύθυνση της μέγιστης δυνατής ικανοποίησης των δανειστών του από την εκποίηση της κατοικίας με την υψηλότερη εμπορική αξία.

Ειδικότερα, οι διατάξεις για τον πλειστηριασμό είναι, κατά κανόνα, δημόσιας τάξης, αποβλέπουν δε στην παροχή έννομης προστασίας με τη μορφή της αναγκαστικής εκτελέσεως μετά από στάθμιση των συμφερόντων των δανειστών που δεν εισέπραξαν την απαίτησή τους, του οφειλέτη στον οποίο ανήκει το πλειστηριαζόμενο πράγμα, αλλά και του υπερθεματιστή ο οποίος μετέχει στη διαδικασία του πλειστηριασμού πρωτίστως μεν προς το συμφέρον του, συγχρόνως όμως και προς το συμφέρον των δανειστών του καθ' ου η εκτέλεση.

Η έννοια της κύριας κατοικίας στο ελληνικό δίκαιο είναι αόριστη και δεν καθορίζεται από κάποια συγκεκριμένη διάταξη, ως απόρροια της μη ύπαρξης ενιαίας νομικής έννοιας της κατοικίας.

Σύμφωνα με το άρθρο 51ΑΚ "το πρόσωπο έχει κατοικία τον τόπο της κύριας και μόνιμης εγκατάστασής του. Κανένας δεν μπορεί να έχει συγχρόνως περισσότερες από μία κατοικία. Για τις υποθέσεις που αναφέρονται στην άσκηση του επαγγέλματος λογίζεται ως ειδική κατοικία του προσώπου ο τόπος όπου ασκεί το επάγγελμά του". Υπό τον ορισμό αυτό του Αστικού Κώδικα, κατοικία είναι ο τόπος τον οποίο ορισμένο φυσικό πρόσωπο με την πραγματική του εγκατάσταση κατέστησε το σταθερό κέντρο των βιοτικών αυτού σχέσεων. Κατά κανόνα το κέντρο αυτό επιλέγει η βούληση του προσώπου (domicilium voluntarium). Προς απόκτηση δε τέτοιας εκούσιας κατοικίας απαιτείται πραγματική (σωματική) εγκατάσταση (corpus) και η εγκατάσταση να γίνει με σκοπό μονιμότητας (animus) (έτσι Γ. Μπαλής, Γενικαί Αρχαί, Αθήναι 1955, σελ. 45,46, Βλ. επίσα Βαθρακοκοίλη, ΕΡΝΟΜΑΚ, Γενικές Αρχές, έκδ. 2001, σελ. 255 επ.).

Η κατοικία με την παραπάνω έννοια, η οποία συναντάται και στο άρθρο 22 ΚΠολΔ πρέπει να διακρίνεται από την οικιακή στέγη (δηλαδή το στεγασμένο χώρο που το πρόσωπο χρησιμοποιεί για την ενδιαίτησή του). Με την τελευταία αυτή έννοια της οικιακής (ή επαγγελματικής) στέγης χρησιμοποιείται ο όρος "κατοικία" ως διατάξεις του ΑΚ 588,1183 και στις διατάξεις 122 επ. του ΚΠολΔ. Στην οικιακή (και επαγγελματική) στέγη αναφέρεται η συνταγματική προστασία του ασύλου της κατοικίας κατ' άρθρο 9 του Συντ. (βλ. Σπυριδάκη, Γενικές Αρχές, τεύχος Α', έκδ. 1985, σελ. 208, 209), μάλιστα δε επισημαίνεται ότι ένας άνθρωπος μπορεί να έχει περισσότερες τέτοιες κατοικίες (πρώτη, δεύτερη, τρίτη, εξοχική κ.λπ. κατοικία) (έτσι Δαγτόγλου, Συνταγματικό Δίκαιο, Ατομικά δικαιώματα, έκδ. 1991, σελ. 281).

Επίσης ο όρος «κατοικία» απαντάται στο άρθρο 241 του Ποινικού Κώδικα όπου προβλέπεται ότι «υπάλληλος, που χρησιμοποιώντας την υπαλληλική του ιδιότητα, εισέρχεται στην κατοικία άλλου χωρίς ο άλλος να το θέλει, εκτός από τις περιπτώσεις όπου το προβλέπει ο νόμος και χωρίς τις νόμιμες διατυπώσεις, τιμωρείται με φυλάκιση τριών μηνών μέχρι δύο ετών».

Εδώ «κατοικία» σημαίνει το κατάλυμα του καθενός, δηλαδή ο χώρος (οικία, διαμέρισμα, δωμάτιο ξενοδοχείου, περιφραγμένη αυλή κ.λπ.), όπου διαμένει πραγματικά κάποιος, μόνιμα ή προσωρινά, είτε ως ιδιοκτήτης, είτε ως μισθωτής, χρησάμενος κ.λπ. (Βλ. Μ. Μαργαρίτη, Ποινικός Κώδικας, έκδ. 2003, σελ. 635).

Είναι λοιπόν σαφές ότι στο ελληνικό δίκαιο δεν υπάρχει ενιαία νομική έννοια της κατοικίας (έτσι Δαγτόγλου, ό.π., σελ. 281).

Η έννοια της κύριας κατοικίας στη διάταξη του άρθρου 9 του Ν. 3869/2010, είναι εκείνη του στεγασμένου ακίνητου με οικονομική αξία, το οποίο κατά τον προορισμό του μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον οφειλέτη για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών του, χωρίς απαραιτήτως αυτό να χρησιμοποιείται για τη συνήθη ή μόνιμη εγκατάσταση του ίδιου του οφειλέτη ή της οικογένειάς του.

Επιπλέον, σύμφωνα με το ίδιο άρθρο 9 του Ν. 3869/2010 «Αν ο οφειλέτης κατοικεί ή διαμένει σε ξένο ακίνητο και ο σύζυγος αυτού δεν διαθέτει ακίνητο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία, τότε οι διατάξεις της παρούσας παραγράφου εφαρμόζονται και για το μοναδικό ακίνητο του οφειλέτη που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία».

Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι, τα στοιχεία του «animus» (πνεύμα, ψυχή) και του «corpus» (σώμα), δεν είναι υποχρεωτικό να συντρέχουν στην κατοικία του οφειλέτη, που δύναται να προστατευθεί από το άρθρο ως κύρια. Τα στοιχεία δεν αυτά υποχωρούν, σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη, προς το συμφέρον των δανειστών του, εφόσον ερμηνευτικά προκύπτει ότι εάν ο οφειλέτης κατοικεί η διαμένει σε ξένο ακίνητο και η σύζυγός του διαθέτει ακίνητο που μπορεί να προστατευθεί ως κατοικία, τότε η προστασία της κύριας κατοικίας δεν ισχύει για το μοναδικό ακίνητο του οφειλέτη, που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία, εφόσον ως κατοικία του οφειλέτη και της οικογένειάς του μπορεί να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο ιδιοκτησίας της συζύγου του.

Η άποψη αυτού του νομοθέτη εκφράστηκε νομολογιακά με τη αριθμό 1795/2011 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων), με την οποία απορρίφθηκε αίτηση του οφειλέτη για αναστολή του πλειστηριασμού της κύριας κατοικίας του, σύμφωνα με το ν. 3869/2010, με το σκεπτικό ότι η σύζυγός του είχε και άλλη κατοικία για να διαμείνουν και θίγονταν τα συμφέροντα του δανειστή του από την αναστολή του πλειστηριασμού.

Κατά συνέπεια, βούληση του νομοθέτη είναι εξασφαλίσει στον οφειλέτη ένα ελάχιστο επίπεδο διαβίωσης με την παράλληλη διάσωση μίας κατοικίας, κυριότητας αυτού ή της συζύγου του, η οποία να δύναται να ενσωματώσει το animus και το corpus του οφειλέτη, καλύπτοντας τις στεγαστικές του ανάγκες.

Επομένως, ζήτημα εφαρμογής της επίμαχης διάταξης που αναστέλλει τον πλειστηριασμό της πρώτης κατοικίας του οφειλέτη ανακύπτει και όταν ο ίδιος καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτης, εκτός από μία κατοικία, διαθέτει και κάποιο οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, ή όταν διαθέτει παραπάνω από μία κατοικία.

Στην πρώτη περίπτωση πρέπει να γίνει δεκτό ότι αναστέλλεται ο πλειστηριασμός, εφόσον ασκηθεί εμπρόθεσμα αίτηση αναστολής του άρθρου 938 ΚΠολΔ, αφού σκοπός του νομοθέτη είναι η προστασία της στέγης, που μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον οφειλέτη ως κατοικία, καθώς θεωρείται ότι η εν λόγω αναστολή αποτελεί έκφραση του αναγκαίου σεβασμού στην ανθρώπινη αξία και εκπλήρωση χρέους στοιχειώδους κοινωνικής αλληλεγγύης.

Αντίθετα, στη δεύτερη περίπτωση που ο οφειλέτης διαθέτει και δεύτερη κατοικία, ακόμη κι αν αυτή είναι εξοχική, πρέπει να γίνει δεκτό ότι δύναται να μην ανασταλλεί ο πλειστηριασμός της κατοικίας που κατασχέθηκε και στεγάζει τον οφειλέτη, εφόσον πιθανολογείται ότι, εκτιθέμενη αυτή σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, θα κινήσει μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον και ως εκ τούτου θα επιτευχθεί το μέγιστο δυνατό πλειστηρίασμα από την εκποίησή της, προς το συμφέρον των δανειστών, εάν μπορεί αυτή (η δεύτερη κατοικία) να καλύψει στις στεγαστικές του ανάγκες, εξασφαλίζοντάς του ταυτόχρονα ένα ελάχιστο επίπεδο διαβίωσης.

Επομένως, δεν καταλείπεται καμία αμφιβολία ότι η ο πλειστηριασμός δεν πρέπει να αναστέλλεται σε περίπτωση που ο οφειλέτης έχει και δεύτερο σπίτι, καθώς ο νομοθέτης στο Ν. 3869/2010, κάνοντας λόγο για «προστασία κύριας κατοικίας», δεν εννοεί την κατοικία την οποία έχει επιλέξει ο οφειλέτης για τη διαμονή του, παρά αυτήν η οποία δύναται α) να αποτελέσει την κατοικία του οφειλέτη, με την έννοια του μόνιμου τόπου διαμονής του, β) να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες, και γ) να ενσωματώσει το animus και το corpus του.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.