Αυξημένες Αντικειμενικές Αξίες Ακινήτων

Οι Αυξημένες Αντικειμενικές Αξίες Παραλύουν τους Πλειστηριασμούς

Συντάκτης: Αθανάσιος Ρόζου
Δημοσιεύθηκε: 09/02/2013
Επικαιροποιήθηκε: 27/03/2021

Ο Ορισμός της Τιμής Πρώτης Προσφοράς για τη Συμμετοχή σε Πλειστηριασμό Τουλάχιστον στην Αντικειμενική Αξία του Ακινήτου Καθιστά την Αγορά Ακινήτων από Πλειστηριασμό Ασύμφορη, Εφόσον οι Αντικειμενικές Αξίες Είναι Υψηλότερες Από τις Εμπορικές

Ο σκοπός του πλειστηριασμού στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης είναι η ικανοποίηση, μέσω αυτού, των δανειστών του οφειλέτη, η οποία επιτυγχάνεται με τη διανομή του πλειστηριάσματος προς τους δανειστές. Ο πλειστηριασμός είναι ουσιαστικά μία πώληση των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη, το τίμημα των οποίων καταβάλλεται εν συνεχεία οι πιστωτές του. Για να ολοκληρωθεί η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης με τη διενέργεια του πλειστηριασμού, πρέπει οπωσδήποτε να υπάρχουν υποψήφιοι αγοραστές, οι οποίοι να είναι πρόθυμοι να υπερθεματίσουν για το πωλούμενο πράγμα, κινητό ή ακίνητο. Για να συμβεί αυτό πρέπει το πωλούμενο πράγμα να είναι ελκυστικό προς αγορά, δηλαδή κατά κύριο λόγο να είναι φθηνό. Αυτή η προϋπόθεση πλέον δεν πληρείται, όσον αφορά τους πλειστηριασμούς των ακινήτων, εφόσον ως τιμή πρώτης προσφοράς πρέπει, σύμφωνα με το νόμο, να ορίζεται κατ' ελάχιστον η αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία τις περισσότερες περιπτώσεις είναι πλέον υψηλότερη από την εμπορική!

Ειδικότερα, με τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3 και 7 του ν. 3714/2008 τροποποιήθηκε εκτός των άλλων διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και το άρθρο 995 παρ. 1, το οποίο είναι ενταγμένο στο πέμπτο κεφάλαιο του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και αφορά την κατάσχεση ακινήτων, πλοίων ή αεροσκαφών του οφειλέτη. Συγκεκριμένα, προστέθηκε τελευταίο εδάφιο στην πρώτη παράγραφο του άρθρου, στο οποίο ορίζεται πλέον ειδικά ο τρόπος προσδιορισμού της τιμής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακίνητων. Μέχρι την ισχύ του ως άνω νόμου η τιμή της πρώτης προσφοράς στις περιπτώσεις πλειστηριασμών ακίνητων προσδιορίζονταν από τη διάταξη του άρθρου 993 παρ. 2 εδ. α' ΚΠολΔ σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ' ΚΠολΔ, στην οποία αυτό παρέπεμπε. Ανέρχονταν, δε, η τιμή της πρώτης προσφοράς στα δυο τρίτα της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή εκτιμήθηκε από το δικαστικό επιμελητή. Ακόμη παλαιότερα, ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζονταν το ½ της τιμής εκτίμησης του δικαστικού επιμελητή, καθιστώντας το ακίνητο ακόμη φθηνότερο προς αγορά.

Όμως, με το άρθρο 2 του νόμου 3714/2008 περί "προστασίας δανειοληπτών και άλλες διατάξεις" (ΦΕΚ 231 Α/7-11-2008) προστέθηκε στο τέλος της παραγράφου 1 του άρθρου 995 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας εδάφιο, το οποίο ορίζει ότι: «Ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α'), όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ' εξουσιοδότηση αυτών εκδιδόμενων κανονιστικών αποφάσεων».

Η οικονομική κρίση των τελευταίων ετών, που μείωσε αισθητά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων έως και 50%, σε συνδυασμό με την παράλληλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών από την πολιτεία, με σκοπό την είσπραξη ολοένα και μεγαλύτερων φόρων, που υπολογίζονται επ' αυτών, είχε ως αποτέλεσμα την πλήρη ασυμβατότητα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών, προσθέτοντας στο σύστημα εκτέλεσης άλλη μία παθογένεια.

Όταν πρόκειται για αγορά ακινήτου απευθείας από τον πωλητή, χωρίς διαδικασία δημόσιου αναγκαστικού πλειστηριασμού, τότε η ασυμβατότητα αυτή δεν επηρεάζει τόσο την αγοραπωλησία, διότι ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο στην τιμή που συμφώνησε με τον πωλητή, η οποία είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας του, και απλώς πληρώνει αυξημένο φόρο μεταβίβασης, σε σχέση με αυτόν που θα πλήρωνε, εάν η αντικειμενική και εμπορική αξία συμβάδιζαν. Ο υψηλότερος φόρος μεταβίβασης δε συνιστά ανασταλτικό παράγοντα αγοράς του ακινήτου, εφόσον το συμφωνηθέν τίμημα πώλησής του είναι σαφώς χαμηλότερο από αυτό που θα πλήρωνε ο αγοραστής, εάν αγόραζε το ακίνητο πριν από 2 ή 3 έτη.

Αντίθετα, όταν η πώληση του ακινήτου επιχειρείται να διενεργηθεί μέσω δημοσίου αναγκαστικού πλειστηριασμού, για την ικανοποίηση των δανειστών του οφειλέτη, η τιμή πρώτης προσφοράς για τη συμμετοχή στον πλειστηριασμό είναι απαγορευτική, εφόσον ανέρχεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, που είναι υψηλότερη από την εμπορική. Κανείς δεν πρόκειται να αγοράσει ένα ακίνητο από πλειστηριασμό σε τιμή υψηλότερη από αυτή που πραγματικά αξίζει, παρά μόνο εάν επιθυμεί να σπαταλήσει τα χρήματά του ή στερείται βασικές γνώσεις μαθηματικών.

Η παθογένεια είναι τόσο έντονη, ώστε ακόμη και στις δημοσιεύσεις που γίνονται σε εφημερίδες για την αναγγελίες των πλειστηριασμών και τη γνωστοποίησή τους σε επίδοξους υπερθεματιστές, αναφέρεται ότι ως τιμή πρώτης προσφοράς για την έναρξη του πλειστηριασμού ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία ανέρχεται σε ποσό Χ και η εμπορική αξία του ακινήτου ανέρχεται σε ποσό Ψ, η οποία Ψ είναι χαμηλότερη από την Χ! Με άλλα λόγια, καλούνται με τις δημοσιεύσεις αυτές οι υπερθεματιστές να πλειοδοτήσουν ακριβότερα για κάτι που αξίζει πολύ φθηνότερα!

Τα ανωτέρω, σε συνδυασμό με άλλους παράγοντες, οδήγησαν σε πλήρη παράλυση και απαξίωση του συστήματος αναγκαστικής εκτέλεσης στην Ελλάδα, το οποίο πλέον εξαντλείται σε γραπτές διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και άλλων νόμων, άνευ πρακτικής αξίας.

Έτσι, οι δανειστές, κυρίως επιχειρηματίες, προτιμούν να μην επιδιώκουν την είσπραξη ληξιπρόθεσμων απαιτήσεων από οφειλέτες πελάτες τους, ακόμη και αν αυτοί διαθέτουν ακίνητη περιουσία, εφόσον, με βάση τις ισχύουσες διατάξεις, το πιθανότερο είναι ότι θα υποβληθούν μόνο σε έξοδα και ταλαιπωρία, χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα.

Ρόζου και Συνεργάτες | Δικηγορικό Γραφείο

Εδρεύουμε στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στην ευρύτερη περιοχή της Μακεδονίας και στην Αθήνα. Η υπηρεσία Συναινετικού Διαζυγίου παρέχεται πανελλαδικά.