Απόφαση 47414/2025 ΜΠρΘεσ (Αναπροσαρμογή Μισθώματος)

Η επιτυχής έκβαση μίας αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος, όταν ο εκμισθωτής είναι ένας, εξαρτάται κυρίως από την τεκμηρίωση της μεταβολής της μισθωτικής αξίας του μισθίου. Εντούτοις, όταν οι συνεκμισθωτές είναι περισσότεροι του ενός και η αγωγή ασκείται από εκείνους μόνο τους συνεκμισθωτές που το σύνολο των μερίδων τους δεν υπερβαίνει το 50% του συνόλου των μερίδων, για να γίνει η αγωγή δεκτή πρέπει κατ’ αρχάς το Δικαστήριο να κρίνει η αγωγή ασκείται παραδεκτά, πριν προχωρήσει στην εξέταση των πραγματικών περιστατικών. Και με δεδομένο ότι η νομολογία είναι μοιρασμένη μεταξύ δύο απόψεων (αυτής που δέχεται ότι η αγωγή μπορεί να ασκηθεί μόνο από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών και την αντίθετη), ο παράγοντας τύχη έχει βαρύνουσα σημασία στη διαμόρφωση του τελικού αποτελέσματος.

Στην προκειμένη περίπτωση, όπου εντολέας μας ήταν η ενάγουσα, το γραφείο μας προχώρησε στην άσκηση της αγωγής για λογαριασμό της με επιμέλεια και απόλυτη νομική τεκμηρίωση· εντούτοις, το Δικαστήριο υιοθέτησε τη δυσμενή για την εντολέα μας νομολογιακά άποψη, χωρίς να χαρακτηρίζει τις απόψεις ως κρατούσα και μειοψηφούσα. Μάλιστα, επειδή η ερμηνεία των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν ήταν δυσχερής, το Δικαστήριο συμψήφισε τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων.

Το επίμαχο ζήτημα —αν η αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος αποτελεί πράξη τακτικής διοίκησης που απαιτεί την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών ή αν πρόκειται για αυτοτελές δικαίωμα κάθε εκμισθωτή— παραμένει αντικείμενο έντονης διχογνωμίας στη θεωρία και τη νομολογία.

Η εντολέας μας, ως συγκυρία 1/12 που απέκτησε το ποσοστό της μέσω πλειστηριασμού, επεδίωξε βάσει του άρθρου 288 ΑΚ την αναπροσαρμογή του μισθώματος της αναλογίας της, επικαλούμενη ουσιώδη μεταβολή της μισθωτικής αξίας του μισθίου. Το αίτημα διατυπώθηκε με τρόπο πλήρη και ορισμένο, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του άρθρου 216 ΚΠολΔ, και συνοδεύτηκε από πραγματικά περιστατικά που θεμελίωναν την ανάγκη αναπροσαρμογής. Το Δικαστήριο, ωστόσο, εστίασε αποκλειστικά στη φύση του δικαιώματος αναπροσαρμογής και όχι στην ουσιαστική μεταβολή της μισθωτικής αξίας. Υιοθέτησε τη θεωρία του αδιαιρέτου δικαιώματος και έκρινε ότι η αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος συνιστά πράξη τακτικής διοίκησης, η οποία πρέπει να ασκείται από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών. Επειδή η εντολέας μας δεν εκπροσωπούσε την πλειοψηφία αυτή, το Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη, λόγω έλλειψης ενεργητικής νομιμοποίησης.

Η εν λόγω υπόθεση ανήκει σε αυτές που το αποτέλεσμά τους κρίνεται σε επίπεδο ερμηνείας, όχι σε επίπεδο χειρισμού. Το Δικαστήριο δεν εξέτασε καν τα πραγματικά περιστατικά που αφορούσαν τη μισθωτική αξία, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η απόρριψη οφείλεται αποκλειστικά στην επιλογή της μίας θεωρίας έναντι της άλλης — και όχι σε εσφαλμένο χειρισμό. Δεδομένου του σχίσματος στη νομολογία και της σημασίας της υπόθεσης για την εντολέα μας, το γραφείο μας θα προχωρήσει στην άσκηση έφεσης, ώστε να κριθεί σε δεύτερο βαθμό η ορθότητα ή μη της πρωτοβάθμιας απόφασης.

Το γραφείο μας ασχολείται συστηματικά με το δίκαιο ακινήτων και τις μισθωτικές διαφορές από το 2005, έχοντας διαχειριστεί πληθώρα τέτοιων υποθέσεων. Αν χρειάζεστε εξειδικευμένη υποστήριξη σε θέματα ακινήτων, μισθώσεων και δικαίου πολυκατοικίας γενικότερα, θα χαρούμε να σας εξυπηρετήσουμε.

Απόφαση 47414/2025

Αριθμός Εκθέσεως Καταθέσεως Δικογράφου Αγωγής: 46988/27153/29.11.2024

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ - ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή ………., Πρωτοδίκη, που ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου και από τη Γραμματέα ………..

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στη Θεσσαλονίκη, την 28η Απριλίου 2025, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΗΣ: ………., η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου της Δικηγόρου, Αθανασίου Ρόζου του Ιωάννη με Α.Μ. 008229 του Δ.Σ. Θεσσαλονίκης, ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: Της ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρείας με την επωνυμία «……….» και τον διακριτικό τίτλο «……….», ως νομίμως εκπροσωπείται, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου της Δικηγόρου, ………. του Δ.Σ. Θεσσαλονίκης, ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

Η ΕΝΑΓΟΥΣΑ αιτείται να γίνει δεκτή η με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως δικογράφου Γ.Α.Κ/Ε.Α.Κ./ΕΤΟΣ/46988/27153/29.11.2024 αγωγή της, η συζήτηση της οποίας προσδιορίσθηκε για τη δικάσιμο της 18.02.2025, οπότε και αναβλήθηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσης και ενεγράφη στο πινάκιο Α΄- 402.
ΚΑΤΑ ΤΗ ΣΥΖΗΤΗΣΗ της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι Δικηγόροι των διαδίκων αιτήθηκαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης και τις προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση. Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ' ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014 στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 819/2013, ΧρΙΔ 2013/749, ΑΠ 2089/2013, ΧρΙΔ 2014/277). Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 Κ.Πολ.Δ.) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (Α.Π. 259/1993, 1230/1994). Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής (ΑΠ 1693/1997, 259/1993). Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (Α.Π. 259/1993). Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege) (Ολ. ΑΠ 1688/83, Ολ. ΑΠ 2/1993, ΑΠ 1523/2006, ΑΠ 1230/2001, ΑΠ 941/2003, ΑΠ 352/1994, ΑΠ 442/1993 στη ΝΟΜΟΣ).

ΙΙ. Η διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ., κατά την οποία «Ο οφειλέτης, έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη», εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 Α.Κ. Παρέχει δε, η διάταξη αυτή στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω της συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, κατά τον χρόνο της εκπλήρωσης της παροχής (Ολ.Α.Π.3/2014, Α.Π. 1.526/2021, 495/2021, 800/2020, Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ).

Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του Π.Δ. 34/1995, ο εκμισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 Α.Κ., αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστώ τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.Α.Π.3/2014, Α.Π. 800/2020, Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ).

Επίσης, ο μισθωτής δεν αποκλείεται, κατά το άρθρο 288 Α.Κ., να ζητήσει αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστώ την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Α.Π. 1229/2011 δημοσιευμένη στην Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζόμενης στη διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ. πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 Κ.Πολ.Δ., να αναφέρονται σε αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και συνεπώς σε περίπτωση ακυρότητας δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμιά συνέπειά της, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης - από εκείνην που επιδιώκεται με την αγωγή - συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της (πρώτης) συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί, έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, πλην όμως πρέπει το ζήτημα κάθε φορά να κρίνεται ανάλογα και με τις συντρέχουσες συνθήκες καλής πίστης και τούτο, διότι το άρθρο 288 Α.Κ. υπηρετεί την καλόπιστη εκπλήρωση και λειτουργία της ενοχής, ώστε δεν είναι επιτρεπτό να το επικαλείται ο κακόπιστος και να ζητεί προστασία στο όνομα της καλής πίστης, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, κίνδυνο, και 4) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (Α.Π. 800/2020, 765/2020, 339/2020, 983/2018, 155/2017, 1731/2013 δημοσιευμένες στην Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ).

Ειδικότερα δε, το έργο του Δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση των δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλομένου μισθώματος και του «ελεύθερου», για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομισθέντα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει το Δικαστήριο παραπέρα να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε, αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει, όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δε θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δε θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα οριστεί μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής, κατά τη διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ. είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν, λοιπόν, πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταθεράς αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτήν (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω Προεδρικού Διατάγματος, η δε απαιτούμενη από τον νόμο για την πραγματοποίηση αυτής, ετήσια προθεσμία αρχίζει από τον χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής (Ολ.Α.Π. 3/2014, Α.Π. 1.242/2015 δημοσιευμένες στην Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται η αναφορά της ύπαρξης στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών, διότι τα εν λόγω στοιχεία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (Α.Π. 339/2020, 765/2020, 800/2020, 566/2018, ΑΠ 1465/2018, δημοσιευμένες στην Τ.Ν.Π.ΝΟΜΟΣ).

ΙΙΙ. Στη μίσθωση πράγματος (άρθρο 574 Α.Κ.), αν το μίσθιο ανήκει κατά συγκυριότητα σε περισσότερα πρόσωπα, τότε μεταξύ των πολλών συνεκμισθωτών, σε σχέση προς τη ρύθμιση των εσωτερικών τους σχέσεων, η μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις περί κοινωνίας (άρθρα 785 επ. Α.Κ.), οπότε για την εκμίσθωση του κοινού πράγματος σε τρίτον απαιτείται απόφαση όλων, ή της πλειοψηφίας των κοινωνών, υπολογιζομένης με βάση το μέγεθος των μερίδων, ή απόφαση του δικαστηρίου, ή του διορισμένου διαχειριστή (άρθρα 788-790 Α.Κ.). Η απόφαση της πλειοψηφίας που λήφθηκε μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 Α.Κ. για πράξεις τακτικής διοίκησης και διαχείρισης του κοινού πράγματος, δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν (Α.Π. 413/2023, 95/2020, 635/2018, 302/2014, δημοσιευμένες στην Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, κατά παγίως δεκτή άποψη, η ενοχή από τη σύμβαση μισθώσεως, η οποία ως αντικείμενο έχει την παραχώρηση της χρήσεως από μέρους του εκμισθωτή ή την κτήση αυτής από μέρους του μισθωτή, είναι, λόγω της φύσεώς της, αδιαίρετη, για αυτό το αντικείμενό της αυτό, η χρήση, είναι αδιαίρετο, μη επιδεχόμενο κτήση, άσκηση ή απώλεια κατ' ιδανικά μέρη, δηλαδή κατάτμηση σε μέρη που να διαφέρουν από το όλο ποσοτικά (Καυκάς, Ενοχ. Δικ. 1965, σελ. 254, 283, Παπανικολάου, Μίσθωσις, 1960, σελ. 456, Ζολώτας, ΕΕΝ Κ' 47, Δεληγιάννης, ΕΕΝ 21. 68-69, Διαμαντάκος, Αρμ ΙΕ' 17-18, ΑΠ ΕΕΝ 232/46 ΕΕΝ ΙΓ', 423, ΑΠ 1327/74 ΝοΒ 23. 755, ΕφΘεσσ 284/78 Αρμ 32.434, ΕφΑθ 7289/78 ΝοΒ 27.430). Εξάλλου αν το μίσθωμα είναι, ως συνήθως, χρηματικό, η παροχή είναι διαιρετή και επομένως οι περισσότεροι εκμισθωτές δικαιούνται, ή οι περισσότεροι μισθωτές υποχρεούνται, στην είσπραξη ή καταβολή, αντιστοίχως, αναλόγου προ την μερίδα τους, εκτός αν συμφωνήθηκε ενοχή σε ολόκληρο (Καυκάς, ό.π. σελ. 254, 332 σημ. 1 Παπανικολάου, παρ. 194.5, σελ. 456-457, Τούσης, Ενοχ. Δικ., τ. β' 1975, σελ. 241, σημ. 1, Ραψωμανίκης, σε Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, Ενοχ. Δικ., αρθρ. 574, αριθμ. 8, 10, Εφ.Αθ. 11504/79 ΝοΒ 28.551), σχετικά όμως προς το δικαίωμα αναπροσαρμογής δεν πρέπει να συγχέεται με το αν η παροχή του μισθώματος είναι διαιρετή ή αδιαίρετη, καθόσον το μίσθωμα που νομίμως προσαρμόστηκε οφείλεται διαιρετώς, αν λείπει άλλη συμφωνία, όπως προαναφέρθηκε, το δικαίωμα, όμως, αναπροσαρμογής είναι αδιαίρετο, αφού το λόγω του αδιαιρέτου της χρήσεως είναι πρόδηλο ότι δεν επιδέχεται ιδανικό ή κατά πλάσματα προσδιορισμό, σε τρόπο ώστε ορισμένο εξ αδιαιρέτου ποσοστό της συγκεκριμένης χρήσεως να κριθεί ότι έχει την α' μισθωτική αξία και το υπόλοιπο διαφορετική (ορ. ΕφΘεσσ 1338/83 ΕΕμπΔ 24. 1084).

Λόγω δε του αδιαιρέτου του δικαιώματος μεταξύ των πολλών εκμισθωτών που ενάγουν ή των πολλών μισθωτών που ενάγουν, ή των πολλών εκμισθωτών που ενάγονται στη σχετική δίκη αναπροσαρμογής δημιουργείται δεσμός αναγκαστικής ενεργητικής ή παθητικής αναλόγως ομοδικίας, αφού η διαφορά επιδέχεται ενιαία ρύθμιση ή σε κάθε περίπτωση δεν είναι δυνατό να εκδοθούν αντίθετες αποφάσεις (άρθρο 76 παρ. 1 ΚΠολΔ), με όλες τις παραπάνω συνέπειες (ορ. ΑΠ 207/2017 ΑΠ 661/2013 δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜΕφΘεσσ.105/2018 αδημ. ΕφΘεσσ.3266/1990 ΑΡΜ/1990 (1214), ΕφΘεσσ.1002/1988 ΑΡΜ/1989 (121), Εφθεσσ 1338/83 ό.π., Χ. Παπαδάκης, Εγχειρίδιο, αριθμ. 277, 391, Ι. Δεληγιάννη- Π. Κορνηλάκη Ειδ. Ενοχικό IV, Έκδ. 1998, σελ. 164-165, Γ. Αρχανιωτάκης, Επαγγελματική Μίσθωση, Κεφ. 15 σελ. 389, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθρο 574, αριθμ. 18, Φίλιος, Επαγγελματική Μίσθωση, Έκδ.1986, σελ. 113, Κεραμέας/Κονδύλης/Νίκας, Ερμ.Κ.ΠολΔ. άρθρο 76, σελ.173).

IV. Με την υπό κρίση αγωγή της, η ενάγουσα εκθέτει ότι δυνάμει της με αριθμό ………./27.09.2023 έκθεσης αναγκαστικού πλειστηριασμού ακινήτου του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………. και της με αριθμό ………./27.10.2023 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης του ως άνω Συμβολαιογράφου, καταχωρισμένης στο οικείο Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου, την 01.04.2024 και με α/α ………./01.04.2024, απέκτησε κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, ως υπερθεματίστρια, κατά ποσοστό 1/12 ή 6/72 εξ αδιαιρέτου ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 48 τ.μ., μετά του κάτωθι αυτού υπογείου εμβαδού 130 τ.μ., οικοδομής, κείμενης στη Θεσσαλονίκη, επί της οδού ………., γνωστή ως «……….», στο με αριθμό ………. οικόπεδο εκτάσεως 360 τ.μ. του ………. Ο.Τ. του ………. Τομέα της Πυρίκαυστης Ζώνης της Θεσσαλονίκης της Δ.Κ., Δ.Ε. Θεσσαλονίκης του Δήμου Θεσσαλονίκης, με Κ.Α.Ε.Κ. ……….. Ότι το ακίνητο ανήκει περαιτέρω: α΄] κατά ποσοστό 3/8 ή 27/72 εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητος στην ………., δυνάμει της υπ' αριθμόν ………. συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………., νομίμως μεταγεγραμμένου, β΄] κατά ποσοστό 3/8 ή 27/72 εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητος στον ………., δυνάμει της υπ' αριθμόν ………. συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………., νομίμως μεταγεγραμμένου, και γ΄] κατά ποσοστό 2/8 ή 12/72 εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητος στον ………., i) δυνάμει της υπ' αριθμόν ………. συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης της Συμβολαιογράφου Αμαρουσίου ………., νομίμως μεταγεγραμμένου, ii) δυνάμει της υπ' αριθμόν ………. συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης της Συμβολαιογράφου Αμαρουσίου ………., νομίμως μεταγεγραμμένου. Ότι δυνάμει του από 27.04.2017 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, ο προκήτορας του ποσοστού κυριότητος της ενάγουσας, ………., μετά των λοιπών συγκυρίων συνεκμίσθωσαν στην εναγόμενη εταιρεία, εταίροι της οποίας είναι ο ………., η ………. και ο ………., το ως άνω περιγραφόμενο ακίνητο και υπεβλήθη η υπ' αριθμόν ………. δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στον ιστότοπο της Α.Α.Δ.Ε.. Ότι εν συνεχεία υπεβλήθη η με αριθμό ………./03.05.2022 τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στον ιστότοπο της Α.Α.Δ.Ε., σύμφωνα με την οποία η διάρκεια της μίσθωσης, με έναρξη από 01.04.2022, κατέστη αορίστου χρόνου και το μίσθωμα ορίσθηκε ενιαία για όλο το μίσθιο στο ποσό των 1.056,00 ευρώ, εκ του οποίου ποσό ύψους 88,00 ευρώ αντιστοιχεί στο ποσοστό κυρίτητος της εναγούσης, δίχως πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος. Ότι έχουν όλως αιφνιδίως και απρόοπτα μεταβληθεί οι συνθήκες υπό τις οποίες συνήφθη η επίδικη μίσθωση και έλαβε χώρα ο προσδιορισμός του μισθώματος στο ποσό των 1.056,00 ευρώ, ποσό το οποίο είναι δυσανάλογο και δεν ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, κατά τρόπο ώστε η εκπλήρωση της συμβατικής παροχής να είναι υπέρμετρα επαχθής για την ενάγουσα, λαμβανομένης υπ' όψιν της αύξησης της εμπορικής κίνησης της περιοχής, καθόσον αφενός αποκαταστάθηκε η κυκλοφορία μετά την αποπεράτωση των διενεργούμενων δημοσίων έργων και αφετέρου τέθηκε σε λειτουργία ο υπόγειος ηλεκτροκίνητος σιδηρόδρομος. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό, ο ενάγων αιτείται να αναπροσαρμοστεί και να αυξηθεί, το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα που αντιστοιχεί στο ιδανικό του μερίδιο, και να προσδιοριστεί αυτό στο ποσό των 499,08 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής έως τη λήξη της μίσθωσης. Τέλος, αιτείται να καταδικασθεί η εναγομένη στη δικαστική της δαπάνη και στην αμοιβή του πληρεξουσίου της Δικηγόρου.

V. Με το ως άνω περιεχόμενο και αιτήματα η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως καθ' ύλην και κατά τόπον εισάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 16 παρ. 3 ως τροποποιήθηκε και ισχύει δυνάμει του άρθρου 4 του Ν. 5134/2024 «Παρεμβάσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, στον Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών και στον Κώδικα Ποινικής Δικονομίας σε εναρμόνιση με την ενοποίηση του πρώτου βαθμού δικαιοδοσίας με τον ν. 5108/2024 Διατάξεις για τη Δικαστική Αστυνομία και άλλες επείγουσες ρυθμίσεις» σε συνδυασμό με το άρθρο 120 του ως άνω Νόμου, 29 ΚΠολΔ), για να συζητηθεί κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (614 αρ. 1, 615 - 620 ΚΠολΔ σε συνδυασμό προς τις διατάξεις του άρθρου 591 του ίδιου κώδικα), οι οποίες εν προκειμένω εφαρμόζονται ως εκ του χρόνου άσκησης της αγωγής, ήτοι μετά την 01η.01.2016 (άρθρο 1 άρθρο έναντο.παρ. 2 ν. 4335/2015), δεδομένου ότι κατά την ως άνω ειδική διαδικασία δικάζεται κάθε διαφορά, η οποία ως αναγκαία ιστορική αιτία έχει τη σύμβαση μίσθωσης, άσχετα από την ομαλή ή ανώμαλη εξέλιξή της ή τον αναγνωριστικό ή καταψηφιστικό της χαρακτήρα καθώς και όσες διαφορές γεννώνται επ' ευκαιρία της σύμβασης μίσθωσης ή εξ αφορμή αυτής (ορ. Ι. Κατρά, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, Σάκκουλα Αθήνα- Θεσσαλονίκη, §74, ενώ έχει τηρηθεί η προδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 3 παρ. 2 ν. 4640/2019 (ορ. σχετ. την από 18-11-2024 έγγραφη ενημέρωση για τη δυνατότητα επίλυσης διαφοράς με διαμεσολάβηση υπογεγραμμένη από την ενάγουσα και τον πληρεξούσιο του Δικηγόρο).

Ωστόσο, σύμφωνα με την υπό στοιχείο ΙΙΙ μείζονα σκέψη, και σύμφωνα με την άποψη που υιοθετεί το παρόν Δικαστήριο, η άσκηση της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος επαγγελματικής μισθώσεως, όταν οι εκμισθωτές είναι περισσότεροι, αποτελεί πράξη τακτικής διοικήσεως του κοινού μισθίου, αφού τείνει σε τροποποίηση της μισθώσεως ως προς το ύψος του μισθώματος δια της εκδόσεως διαπλαστικής περί τούτου δικαστικής αποφάσεως. Προς τούτο, η άσκηση της διαπλαστικής αυτής αγωγής, που αφορά πάντοτε το σύνολο του μισθώματος, ασχέτως βεβαίως του ότι έκαστος των συνεκμισθωτών δικαιούται να εισπράξει μόνο την αναλογία του, μπορεί και πρέπει να γίνεται από εκμισθωτές ή εκμισθωτή που έχουν την πλειοψηφία, υπολογιζόμενη με βάση το μέγεθος των μερίδων ( άρθρο 789 Α.Κ.). Κατά άλλη άποψη, ωστόσο, που δεν ασπάζεται το Δικαστήριο τούτο, το δικαίωμα αναπροσαρμογής δεν είναι αδιαίρετο κατά την κτήση ή την άσκησή του, αφού μάλιστα η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαιρετό χαρακτήρα. Συνεπώς, κατά την άποψη αυτή, σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων συνεκμισθωτών, καθένας απ' αυτούς, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 480 Α.Κ. δικαιούται να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού μισθίου πράγματος (ορ. ΑΠ 95/2020, ΑΠ 302/2014, ΑΠ 1746/2006 δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Ι. Κατράς, Αστικές και Εμπορικές Μισθώσεις, Έκδ. 2023, Κεφ. 13, σελ. 191 επ.).

Επομένως, στην περίπτωση, όπως εν προκειμένω, και σύμφωνα με την άποψη που υιοθετεί το παρόν Δικαστήριο, όπου έχει συναφθεί μίσθωση από πλείονες συνεκμισθωτές υφίσταται υποχρεωτική κοινή τούτων νομιμοποίηση, επομένως δε και αναγκαστική μεταξύ τους ομοδικία, κατά τα εν άρθρω 76 παρ. 1 οριζόμενα, και επομένως έδει η υπό κρίση αγωγή ασκηθεί από άπαντες τους συνεκμισθωτές, ή την πλειοψηφία αυτών, στην οποία ανήκει κατά το ουσιαστικό δίκαιο το δικαίωμα της τακτικής διοίκησης του μισθίου, καθόσον η ενάγουσα δε διαθέτει την πλειοψηφία των μερίδων.

Στην περίπτωση δε μη συναίνεσης των λοιπών συνεκμισθωτών, εφόσον η ενάγουσα δε διαθέτει την πλειοψηφία ή δεν καταστεί δυνατή η επίτευξη συμφωνίας, η ενάγουσα δεν έχει δικαίωμα να επιχειρήσει οποιαδήποτε πράξη τακτικής διοίκησης, παρά να αιτηθεί τον διορισμό διαχειριστή είτε σε συμφωνία τους λοιπούς συνεκμισθωτές είτε από το Δικαστήριο (άρθ. 790 ΑΚ), ο οποίος καθίσταται γενικός εντολοδόχος όλων των κοινωνών και ασκεί τις πράξεις αυτές για λογαριασμό όλων, εφόσον η τυχόν απόφαση της πλειοψηφίας παραβιάζει τους όρους του άρθρου 789 Α.Κ. ή είναι αντίθετη προς τη διάταξη του άρθρου 281 Α.Κ. (ορ.. Α.Π. 160/2008, ΑΠ 665/2008, 827/2007, ΕφΑθ. 215/2022 ΕφΔωδ 143/2017 δημοσιευμένες στην Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ, Ι. Κατράς, Αστικές και Εμπορικές Μισθώσεις, Έκδ. 2023, Κεφ. 18, σελ. 287 επ.). Συνακόλουθα, η υπό κρίση αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη. Τέλος, τα δικαστικά έξοδα πρέπει να συμψηφισθούν μεταξύ των διαδίκων ένεκα δυσχέρειας ερμηνείας των κανόνων που εφαρμόσθηκαν (άρθρο 179 Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή.

ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων.

ΚΡΙΘΗΚΕ και ΑΠΟΦΑΣΙΣΘΗΚΕ στη Θεσσαλονίκη, την 28 η Νοεμβρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στη Θεσσαλονίκη, την 28 η Νοεμβρίου 2025.