Skip to main content

Απόφαση 10624/2022 ΜΠρΘεσ (Κοινόκτητος Χώρος)

Divider

Αγωγή Επαναφοράς των Πραγμάτων στην Προτέρα Κατάσταση. Απόλυτη Χρήση Κοινόκτητου Χώρου. Μεταβολή Εμφάνισης Οικοδομής. Κατασκευή (Συνθετικό Πάνελ Φυλλωσιάς) σε κοινόκτητο χώρο με αποκλειστική χρήση. Απορρίπτει την αγωγή.

Η αλλαγή / αλλοίωση της εμφάνισης των οικοδομών με παρεμβάσεις των ιδιοκτητών σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους είναι ένα σύνηθες φαινόμενο, ιδιαίτερα σε περιοχές των πόλεων με έντονη δόμηση προ της δεκαετίας του 1990. Τέτοιες παρεμβάσεις είναι, λόγου χάρη, η τοποθέτηση τεντών διαφορετικού υλικού και χρώματος από τις ήδη υφιστάμενες από την κατασκευή της πολυκατοικίας, η βαφή των εξωτερικών τοιχωμάτων που βρίσκονται στα μπαλκόνια του διαμερίσματος με χρώμα διαφορετικής απόχρωσης, η μετατροπή παραθύρων σε μπαλκονόπορτες και το αντίστροφο, η τοποθέτηση μεγάλων υποστέγων – σταθερών κατασκευών στα ρετιρέ, η περιμετρική κάλυψη των μπαλκονιών με τζαμαρία και άλλες.

Στην κατωτέρω υπόθεση οι εντολείς μας ήταν ιδιοκτήτες ενός διαμερίσματος στο οποίο ανήκε η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου χώρου – εξώστη στην πίσω πλευρά της πολυκατοικίας. Επρόκειτο ουσιαστικά για ένα μπαλκόνι (βεράντα) στην οποία εξέρχονταν από την μπαλκονόπορτα της κρεβατοκάμαράς τους. Το εν λόγω μπαλκόνι συνόρευε με το αντίστοιχο μπαλκόνι ιδίου νομικού καθεστώτος του όμορου διαμερίσματος. Οι ιδιοκτήτες του όμορου διαμερίσματος (γείτονες) τοποθέτησαν στο μπαλκόνι τους και ειδικότερα στο σημείο επαφής των δύο μπαλκονιών μία σταθερή κατασκευή (συνθετικό πάνελ φυλλωσιάς), προκειμένου να μην υπάρχει οπτική επαφή με το μπαλκόνι των εντολέων μας.

Οι εντολείς μας άσκησαν αγωγή με σκοπό την καθαίρεση / αφαίρεση της κατασκευής – πέργκολας που είχαν τοποθετήσει οι γείτονες στον κοινόκτητο εξώστη χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Βάση της αγωγής ήταν η πρόβλεψη του νόμου ότι κατασκευή παρέβλαπτε την εμφάνιση της οικοδομής, ως γενομένη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής, και, γι’ αυτόν τον λόγο, παρέβλαπτε επίσης τη χρήση της ιδιοκτησίας κάθε οροφοκτήτη (μεταξύ άλλων και της δικής τους) και ήταν ανεπίτρεπτη.

Από τα άρθρο 3 παρ. 1 και 2 και άρθρο 5 παρ. 1 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσης των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, με τον όρο όμως ότι δεν θα παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δεν θα μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος, την αισθητική και αρχιτεκτονική του και δεν θα μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι με την ανωτέρω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.

Στην έννοια της «απρόσκοπτης χρήσης της χωριστής κυριότητας» των οροφοκτήτων περιλαμβάνεται και το δικαίωμα της εμφάνισης του κτιρίου, κατά τρόπο που δεν προσκρούει στην αισθητική και αρχιτεκτονική του, ώστε οποιαδήποτε προσθήκη στην οικοδομή που παραβλάπτει την εμφάνιση αυτή, ως γενομένη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής, παραβλάπτει τη χρήση της ιδιοκτησίας κάθε οροφοκτήτη και είναι ανεπίτρεπτη κατά τις διατάξεις αυτές.

Το Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη, παρόλο που το σκεπτικό της κρίσης του αυτής ήταν αντιφατικό με το συμπέρασμα στο οποίο οδηγήθηκε. Πιο συγκεκριμένα, παρόλο που το Δικαστήριο δέχθηκε ότι δεν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας, ότι η κατασκευή έχει τοποθετηθεί σε κοινόκτητο χώρο, δίχως τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, ότι η κατασκευή αυτή δεν προβλεπόταν από τα σχέδια της οικοδομής και έγινε προς όφελος της ιδιοκτησίας της εναγομένης, απέρριψε την αγωγή με την αιτιολογία πως «η εν λόγω κατασκευή δεν θίγει τους εξωτερικούς τοίχους της οικοδομής, δεν έχει κάποια επίπτωση στα δομικά στοιχεία του κτηρίου, είναι μικρή αν και προεξέχει 1,40 μέτρα του χριστού στηθιαίου, δε μειώνει τη φωτεινότητα, τον αερισμό και τη θέα του διαμερίσματος των εναγόντων και δεν προσβάλλει την αισθητική αρχιτεκτονική όψη του οικοδομήματος, αφού βρίσκεται στο οπίσθιο τμήμα της οικοδομής».

Κατά τη γνώμη μας η απόφαση του Δικαστηρίου είναι εσφαλμένη, καθώς, ενώ δέχθηκε ότι το πάνελ τοποθετήθηκε σε κοινόκτητο χώρο χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής και μάλιστα δεν προβλεπόταν στα σχέδια της, εντούτοις αποφάνθηκε ότι δε θίγει την αρχιτεκτονική της όψη. Η εν λόγω απόφαση δε δημιουργεί καμία ασφάλεια δικαίου. Κάθε ιδιοκτήτης προβαίνει σε αγορά διαμερίσματος λόγω, μεταξύ άλλων, και της εμφάνισης της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκεται αυτό. Είναι επιτακτικό σε ένα κράτος δικαίου οι ιδιοκτήτες να αισθάνονται ασφαλείς ότι οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι (συμπεριλαμβανομένης της εμφάνισης) της πολυκατοικίας στην οποία διατηρούν διαμέρισμα δε θα μεταβληθούν / αλλοιωθούν στο πέρασμα του χρόνου από παρεμβάσεις άλλων συνιδιοκτητών που έγιναν χωρίς τη συναίνεσή τους. Για τον σκοπό αυτό ο ρόλος του Δικαστηρίου είναι να επιβάλλει οριζοντίως τον νόμο διατάσσοντας την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, ήτοι στην κατάσταση που απεικονίζεται στα σχέδια της οικοδομής, και να μην οδηγείται σε απόφαση με βάση την προσωπική του άποψη περί «αισθητικής», όπως έγινε στην ως άνω περίπτωση.

Το δικηγορικό μας γραφείο ασχολείται επισταμένως με το δίκαιο πολυκατοικίας. Προστατεύουμε και παρέχουμε νομική συμβουλή σε ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών και μισθωτές από το 2005. Θα χαρούμε να βοηθήσουμε κι εσάς.

Αριθμός Αποφάσεως 10624/2022

Ειδική Διαδικασία Περιουσιακών Διαφορών

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟΥ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από το Δικαστή ………., Πρόεδρο Πρωτοδικών, τον οποίο όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, και από τη Γραμματέα ………..

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στις 21 Ιουνίου 2022 για να δικάσει τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου ………. αγωγή.

ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ: Α) ………., και Β) ………. που δεν παραστάθηκαν.

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: Α) ………., που δεν παραστάθηκε.

Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 6-8-2021 αγωγή τους, η οποία κατατέθηκε στην γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου την 9η Σεπτεμβρίου 2021, έλαβε γενικό αριθμό κατάθεσης ……….και ειδικό αριθμό κατάθεσης ………., προσδιορίσθηκε για τη δικάσιμο της 11ης Νοεμβρίου 2021 και γράφηκε στο πινάκιο. Κατά τη δικάσιμο εκείνη η υπόθεση συζητήθηκε αντιμωλία των διαδίκων αλλά δεν εκδόθηκε απόφαση επ’ αυτής από τον Δικαστή και η δικογραφία επιστράφηκε από αυτόν. Με τη με αριθμό ……….πράξη της Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία ορίστηκε νέα δικάσιμος για τη συζήτηση της υπόθεσης η 21η Ιουνίου 2022, εγγράφηκε η υπόθεση στο πινάκιο και διατάχθηκε η κλήτευση των διαδίκων με επιμέλεια της γραμματείας του Δικαστηρίου, επαναφέρεται νόμιμα προς αυτεπάγγελτη επανασυζήτηση (επανάληψη της συζήτησης) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 307 του Κ.Πολ,Δ. και 17 του νόμου 4842/2021.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, η οποία εκφωνήθηκε με την σειρά του πινακίου, οι διάδικοι δεν εμφανίσθηκαν, ούτε εκπροσωπήθηκαν, ως σημειώνεται ανωτέρω.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 307 του Κ.Πολ.Δ., αν για οποιοδήποτε λόγο που παρουσιάστηκε μετά το τέλος της συζήτησης της υπόθεσης είναι αδύνατο να εκδοθεί η απόφαση, η συζήτηση επαναλαμβάνεται αφού οριστεί νέα δικάσιμος και κοινοποιηθεί κλήση. Ο ορισμός της δικασίμου μπορεί να γίνει και η κλήση για συζήτηση μπορεί να κοινοποιηθεί με την επιμέλεια είτε κάποιου διαδίκου, είτε της γραμματείας του δικαστηρίου. Η κλήση για τη συζήτηση και τα αποδεικτικά επίδοσης συντάσσονται ατελώς. Κατά την άποψη που το δικαστήριο αυτό δέχεται ως ορθότερη, η κατά την παραπάνω διάταξη επαναλαμβανόμενη συζήτηση αποτελεί συνέχεια της συζήτησης που προηγήθηκε, κατ’ ανάλογη εφαρμογή της διάταξης της παραγράφου ι του άρθρου 254 του Κ.Πολ.Δ., με την έννοια ότι οι δύο συζητήσεις αποτελούν στάδια δικονομικά αδιάσπαστης και ενιαίας συζήτησης. Συνακόλουθα, στη νέα αυτή συζήτηση δεν είναι αναγκαία η παράσταση του διαδίκου, ο απολειπόμενος δε διάδικος θεωρείται ως κατ’ αντιμωλίαν δικαζόμενος, αν είχε παραστεί προσηκόντως στην προηγούμενη συζήτηση. Επειδή ακριβώς η νέα συζήτηση είναι συνέχεια της αρχικής, η οποία θεωρείται ότι έλαβε χώρα, δεν απαιτείται η κατάθεση νέων προτάσεων σε αυτή, χωρίς όμως τούτο να αποκλείεται, αλλά επιτρέπεται η επαναφορά των προτάσεων που έχουν κατατεθεί προηγουμένως, τα δε πρακτικά, εφόσον έχουν υπογράφει από τον διευθύνοντα τη συζήτηση εκείνη και τον γραμματέα, διατηρούν το κύρος τους και παρέχουν πλήρη απόδειξη για το περιεχόμενό τους.

Στην προκειμένη περίπτωση με τη με αριθμό ……….πράξη της Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, νομοτύπως φέρεται προς νέα συζήτηση, κατ’ άρθρο 307 ΚΠολΔ, η υπό κρίση αγωγή. Η υπόθεση αυτή συζητήθηκε αρχικώς κατά τη συνεδρίαση της 11ης Νοεμβρίου 2021, αντιμωλία των διαδίκων. Ακολούθως, καθώς δεν εκδόθηκε απόφαση επί της ανωτέρω υπόθεσης, με την προαναφερθείσα πράξη της Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, αφού αφαιρέθηκε η δικογραφία από τον Δικαστή που τη δίκασε, προσδιορίστηκε να επαναληφθεί η συζήτηση στην αναφερόμενη στην αρχή της απόφασης αυτής δικάσιμο, στην οποία κλήθηκαν οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων. Σημειωτέον ότι κατά την εκφώνηση της υπόθεσης κατά την εν λόγω δικάσιμο από το οικείο πινάκιο οι διάδικοι δεν παραστάθηκαν, πλην όμως, δεδομένου ότι βάσει των ανωτέρω παραδοχών η αρχική και η επαναλαμβανόμενη συζήτηση συνθέτουν μία συζήτηση, αρκεί η παράσταση διά της νομότυπης κατάθεσης προτάσεων των διαδίκων στην αρχική συζήτηση, και, συνεπώς, θα πρέπει να δικαστεί η υπόθεση αντιμωλία των διαδίκων.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ.1, 3, 4 παρ.1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους", προκύπτει, ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε αναγκαστική, αυτοδικαίως κτώμενη, συγκυριότητα κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων στην κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική στις άνω διατάξεις απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η πιλοτή, η είσοδος της πολυκατοικίας, οι φωταγωγοί, οι αεραγωγοί, οι κλίμακες (σκάλες), οι τοίχοι που άπτονται κοινόχρηστων μερών, η πρασιά, ο κήπος, η πρόσοψη -εξωτερική εμφάνιση της πολυκατοικίας, οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις φωτισμού και ύδρευσης, το λεβητοστάσιο, κ.λπ., καθώς και κάθε άλλο πράγμα που χρησιμεύει στην κοινή των ιδιοκτητών χρήση. Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ, 1, 5 και 13 του άνω ν.3741/1929. Αν αυτό δεν συμβεί, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις ή και από τις αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις νόμου.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 3 και 5 του ίδιου νόμου 3741/1929, σε συνδυασμό με τα άρθρα 1002 και 1117 του ΑΚ, προκύπτει ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών (συμβολαιογραφικά καταρτιζόμενη και υποκείμενη σε μεταγραφή) για τον τρόπο χρήσεως των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών της οικοδομής (κανονισμός), καθένας από τους διαμερισματούχους έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον όμως η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι, δικαιούται σε απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στα αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό αυτών και να μη παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών και την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Αυτός ο περιορισμός δεν αφορά απλώς μόνο βλάβη του δικαιώματος τους συγχρήσεως των κοινών. Δηλαδή, δεν διασφαλίζει μόνο την ίση και όμοια χρήση των κοινών, αλλά απαιτεί, η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε με αυτόν όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς, αλλά οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το δεσμό της οροφοκτησίας. Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οροφοκτησίας νοείται ειδικότερα η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ’ αρχήν των συνιδιοκτητών, αν δε αυτή (βελτίωση) αφορά έναν ή ορισμένους μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και τον σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας. Εξάλλου, στην κατά τις διατάξεις των άρθρων 1000 ΑΚ και 3 παρ. ι του Ν. 3741/1929 έννοια της απρόσκοπτης χρήσης της χωριστής κυριότητας των οροφοκτήτων περιλαμβάνεται και το δικαίωμα της εμφάνισης του κτιρίου, κατά τρόπο που δεν προσκρούει στην αισθητική και αρχιτεκτονική του, ώστε οποιαδήποτε προσθήκη στην οικοδομή που παραβλάπτει την εμφάνιση αυτή, ως γενομένη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής, παραβλάπτει τη χρήση της ιδιοκτησίας κάθε οροφοκτήτη και είναι ανεπίτρεπτη κατά τις διατάξεις αυτές.

Με την κρινόμενη αγωγή, οι ενάγοντες εκθέτουν ότι τυγχάνουν κύριοι, κατά ποσοστό 50 % εξ αδιαιρέτου έκαστος αυτών, του με αριθμό ………. διαμερίσματος του πρώτου (1ου) ορόφου της κείμενης στην ………., επί της οδού ………., οικοδομής, το οποίο απόκτησαν δυνάμει του ………. συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου ………., το οποίο καταχωρήθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης, με αριθμό καταχώρισης ………., ως πώληση και ως σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας και, ως εκ τούτου, με την καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης συστάθηκε και οριζόντια ιδιοκτησία στο διαμέρισμά τους και διέπεται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ. Ότι η εναγόμενη τυγχάνει κυρία του διαμερίσματος του με αριθμό Α5 διαμερίσματος του πρώτου (1ου) ορόφου της ίδιας οικοδομής, το οποίο απόκτησε δυνάμει του ………. συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου ………., το οποίο καταχωρήθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης στις ………., με αριθμό καταχώρισης ………. ως πώληση. Ότι στο διαμέρισμα αυτό συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία δυνάμει του ……….συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου ………., το οποίο καταχωρήθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης στις ………., με αριθμό καταχώρισης ………., ως πώληση και ως σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας και, ως εκ τούτου, με την καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης συστάθηκε και οριζόντια ιδιοκτησία στο διαμέρισμά της και διέπεται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ. Ότι δεν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας που να διέπει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών των ιδιοκτησιών της οικοδομής αυτής. Ότι τα ανωτέρω διαμερίσματα έχουν, εν τοις πράγμασι, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των κοινόκτητων δωμάτων και εξωστών που βρίσκονται υπέρθεν αυτών, δεδομένου ότι η πρόσβαση στα δώματα και εξώστες είναι εφικτή αποκλειστικά διαμέσου εσωτερικών κλιμακοστασίων από τα διαμερίσματα αυτά και ότι δεν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας.

Ότι το έτος 2021 η εναγόμενη τοποθέτησε στον κοινόκτητο εξώστη που βρίσκεται υπέρθεν του διαμερίσματος της μία ξύλινη πέργκολα - φράχτη με πυκνή συνθετική φυλλωσιά, ύψους 2,40 μέτρων και μήκους ι μέτρου. Ότι η κατασκευή αυτή τοποθετήθηκε χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών των ιδιοκτησιών της οικοδομής. Ότι με την κατασκευή αυτή μεταβάλλεται ουσιωδώς ο προορισμός του κοινόκτητου δώματος από ακάλυπτο χώρο σε περιφραγμένο, ώστε να αποτελεί προέκταση της ιδιοκτησίας της εναγομένης, προσκρούοντας, ταυτόχρονα, στην αισθητική και εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής, η οποία είναι ομοιόμορφη, και μειώνεται η φωτεινότητα του διαμερίσματος τους, ελαττώνεται ο αερισμός του και περιορίζεται η θέα τους προς τη θάλασσα και προς την πόλη της Θεσσαλονίκης, ενώ αποκλείεται εντελώς η θέαση του κοινόκτητου δώματος.

Με βάση αυτό το ιστορικό, ζητούν να αναγνωριστεί ότι η εναγόμενη έχει εγκαταστήσει παράνομα την ανωτέρω κατασκευή, να υποχρεωθεί η εναγομένη να καθαιρέσει την παράνομη κατασκευή, άλλως, σε περίπτωση αρνήσεως της εναγόμενης, να επιτραπεί στους ίδιους να προβούν στην ενέργεια αυτή, με δαπάνες της αντιδίκου τους, με ταυτόχρονη άδεια αναγκαστικής εισόδου στο διαμέρισμα της εναγόμενης και στον κοινόκτητο εξώστη, να υποχρεωθεί η εναγομένη να απέχει στο μέλλον από οποιαδήποτε ενέργεια μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των κοινών μερών της οικοδομής, με την απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης για κάθε παράβαση της απόφασης που θα εκδοθεί, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή και τέλος, να καταδικαστεί η εναγόμενη στα δικαστικά τους έξοδα.

Με το περιεχόμενο και αιτήματα αυτά, η αγωγή, για το παραδεκτό της συζήτησης της οποίας έχει τηρηθεί η προδικασία, που προβλέπεται στο άρθρο 3 παρ. 2 Ν. 4640/2019, παραδεκτά εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, που είναι καθ' ύλη και κατά τόπο αρμόδιο (άρθρα 1, 7, 8, 9, 12, 17 αρ.3, 29 ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών που προβλέπουν οι διατάξεις των άρθρων 591 επ. και 614 περ.1 έως 620 ΚΠολΔ, είναι ορισμένη, απορριπτόμενού του περί του αντιθέτου ισχυρισμού της εναγομένης, και νόμιμη, στηριζόμενη στις προπαρατεθείσες διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 785, 787, 1000, 1002, 1108, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ.1, 3, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1, 6 και 13 του Ν. 3741/1929, 118, 176, 191, 216, 218, 907, 908, 945, 946 παρ.1 και 947 ΚΠολΔ. Μη νόμιμο και ως εκ τούτου απορριπτέο τυγχάνει το αναγνωριστικό αίτημα της αγωγής, αφού αντικείμενο της αναγνωριστικής αγωγής δεν μπορεί να αποτελεί η διαπίστωση απλών πραγματικών περιστατικών και εν προκειμένω, η διαπίστωση της παράνομης εγκατάστασης της επίδικης κατασκευής εκ μέρους της εναγομένης. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, η ουσιαστική βασιμότητά της.

Από την χωρίς όρκο εξέταση του πρώτου ενάγοντα και την ένορκη εξέταση του μάρτυρα στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου, οι καταθέσεις των οποίων περιλαμβάνονται στα με αριθμό ………. πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου, από όλα τα νομίμως, από τους διαδίκους, προσκομιζόμενα και επικαλούμενα, με τις προτάσεις τους, έγγραφα, τις προσκομισθείσες φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, την από ………. τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού ………., που συντάχθηκε με επιμέλεια των εναγόντων και προσκομίζεται με επίκληση από τους τελευταίους, η οποία κατά τη διάταξη του άρθρου 390 ΚΠολΔ εκτιμάται ελεύθερα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Οι ενάγοντες έχουν στην πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή τους, σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου 50% έκαστος, ένα διαμέρισμα στην υπό στοιχείο Α οικοδομή ενός συγκροτήματος αποτελούμενου από δύο (2) εφαπτόμενες μεταξύ τους οικοδομές με χωριστή είσοδο η κάθε μία (οικοδομές Α και Β), ευρισκόμενης στην ………., στο με αριθμό ………. οικοδομικό τετράγωνο, επί της οδού ………. Η πολυκατοικία Α στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμά τους φέρει τον αριθμό ………. επί της οδού ……….. Αποτελείται από δύο δωμάτια, καθιστικό - κουζίνα (ενιαίο χώρο), λουτροαποχωρητήριο, WC και έναν ημιυπαίθριο χώρο εμβαδού 11,84 τ.μ.. Στο διαμέρισμα αναλογεί και αντιστοιχεί ποσοστό 9,050% εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και στους άλλους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, μέρη και εγκαταστάσεις του συγκροτήματος. Οι ενάγοντες κατέστησαν κύριοι του διαμερίσματος δυνάμει του με αριθμό ………. συμβολαίου αγοραπωλησίας διαμερίσματος της συμβολαιογράφου ………., το οποίο καταχωρίστηκε νόμιμα στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης την ………., με αριθμό καταχώρισης ………. ως πώληση και σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας. Ως εκ τούτου με την καταχώριση της τελευταίας συμβολαιογραφικής πράξης με αυτή την αιτιολογία συστήθηκε και οριζόντια ιδιοκτησία στο διαμέρισμά τους.

Η εναγόμενη έχει στην πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της στην ίδια ως άνω «Α» οικοδομή ένα αυτοτελές και διηρημένο διαμέρισμα, που βρίσκεται στον πρώτο όροφο, το αριστερό διαμέρισμα για τον προσβλέποντα την οικοδομή από την οδό Ηφαιστίωνος, φέρει το χαρακτηριστικό στοιχείο ………. στον όροφο που βρίσκεται. Αποτελείται από δύο δωμάτια, καθιστικό - κουζίνα (ενιαίος χώρος), λουτροαποχωρητήριο και wc. Στο διαμέρισμα αναλογεί και αντιστοιχεί ποσοστό 9,050% εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και στους υπόλοιπους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, μέρη, πράγματα και γενικά εγκαταστάσεις του συγκροτήματος. Η εναγόμενη κατέστη κυρία του διαμερίσματος δυνάμει του με αριθμό ……….συμβολαίου αγοραπωλησίας διαμερίσματος της συμβολαιογράφου ………., το οποίο καταχωρίστηκε νόμιμα στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης την ……….με αριθμό καταχώρισης ………. ως πώληση. Στο διαμέρισμα της εναγομένης συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία δυνάμει της με αριθμό ……….συμβολαιογραφικής πράξης αγοραπωλησίας διαμερίσματος της συμβολαιογράφου ………., η οποία καταχωρίστηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης την ……….με αριθμό πρωτοκόλλου ………. ως πώληση και σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Το διαμέρισμα των εναγόντων έχει εν τοις πράγμασι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του ενός εκ των δύο (κοινόκτητων) δωμάτων και εξωστών, που βρίσκονται σε συνέχεια των δωμάτων, της ως άνω οικοδομής και ειδικότερα του δεξιού για τον προσβλέποντα την οικοδομή από την οδό ………., δώματος, εμβαδού ……….τ.μ., το οποίο αποτελείται από έναν ενιαίο χώρο και τη σκάλα καθόδου, και εξώστη. Το διαμέρισμα της εναγόμενης έχει εν τοις πράγμασι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του έτερου (κοινοχρήστου) δώματος και εξώστη, που βρίσκεται σε συνέχεια του δώματος, της ως άνω οικοδομής, του αριστερού για τον προσβλέποντα την οικοδομή από την οδό ………., εμβαδού ……….τ.μ., το οποίο αποτελείται από ενιαίο χώρο και τη σκάλα καθόδου, και εξώστη. Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των δωμάτων και εξωστών έχουν τα διαμερίσματά αυτά εν τοις πράγμασι, δεδομένου ότι αφενός η πρόσβαση σε αυτά γίνεται αποκλειστικά μέσω εσωτερικών κλιμακοστασίων από τα διαμερίσματα, αφετέρου δεν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας μεταγεγραμμένος στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης. Τα δώματα και εξώστες αυτοί βρίσκονται στο οπίσθιο τμήμα της οικοδομής, δηλαδή δεν έχουν πρόσοψη επί της οδού Ηφαιστίωνος, αλλά επί του ακάλυπτου χώρου της οικοδομής.

Το έτος 2021, η εναγόμενη τοποθέτησε στον κοινόκτητο εξώστη που βρίσκεται υπέρθεν του διαμερίσματος της μία κατακόρυφη καφασωτή ξύλινη κατασκευή - φράχτη, με πυκνή συνθετική φυλλωσιά, ύψους 2,40 μέτρων και μήκους 1 μέτρου. Η κατασκευή αυτή τοποθετήθηκε στην εσωτερική πλευρά του χτιστού στηθαίου του εξώστη, ύψους 1 μέτρου, στην ανατολική πλαϊνή πλευρά του εξώστη, αριστερή για αυτόν που βλέπει την οικοδομή από τον ακάλυπτο χώρο αυτής. Η ξύλινη αυτή κατασκευή δεν προβλέπονταν στα σχέδια της οικοδομής και έγινε προς όφελος της ιδιοκτησίας της ενάγουσας. Για την τοποθέτησή της δεν έχουν θίγει εξωτερικοί τοίχοι της επίδικης οικοδομής και δεν δύναται να μειώσει τη στατική επάρκεια της οικοδομής, ούτε έχει κάποια επίπτωση στα δομικά στοιχεία του κτηρίου, αφού το φορτίο της (βάρος) είναι ασήμαντο, σε σχέση με τη φέρουσα ικανότητα του κτηρίου, το οποίο έχει εφοδιαστεί, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, να φέρει πολλαπλάσια φορτία. Όπως προκύπτει από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες, η κατασκευή δεν προσβάλλει την αισθητική και αρχιτεκτονική όψη του οικοδομήματος, καθώς βρίσκεται στο οπίσθιο τμήμα της οικοδομής, επί του ακάλυπτου χώρου αυτής, βρίσκεται μέσα στο περίγραμμα της οικοδομής και όχι πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής και έγινε κατά τρόπο προσήκοντα στην αισθητική και την αρχιτεκτονική κατασκευή της εμφάνισης του όλου οικοδομήματος. Δεν δημιουργεί αυτοτελείς χώρους, καθώς ο εξώστης παραμένει ακάλυπτος χώρος και όχι περιφραγμένος. Το μέγεθος της είναι μικρό, δεδομένου ότι προεξέχει του χτιστού στηθαίου μόνο κατά 1,40 μέτρα, δηλαδή κατά 1,40 τ.μ., ώστε να μην μειώνει ούτε κατ’ ελάχιστο τη φωτεινότητα και τον αερισμό του διαμερίσματος των εναγόντων, καθώς και τη θέα τους προς τη θάλασσα και προς την πόλη της Θεσσαλονίκης. Τέλος, δεν παραβλάπτει καθ’ οιονδήποτε τρόπο τη χρήση των λοιπών διαμερισμάτων από τους ιδιοκτήτες αυτών, μεταξύ αυτών και από τους ενάγοντες.

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, πρέπει να απορριφθεί η αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τέλος, πρέπει να καταδικαστούν οι ενάγοντες, λόγω της ήττας τους, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της εναγόμενης, με βάση και το σχετικό αίτημά της (άρθρο 179 του ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους ενάγοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της εναγομένης, τα οποία ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στη Θεσσαλονίκη στις 8 Αυγούστου 2022, χωρίς να παρευρίσκονται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους, και θεωρήθηκε αυθημερόν.