Η απαγόρευση της διενέργειας των πλειστηριασμών ακινήτων σε τιμή κατώτερη της αντικειμενικής αξίας τους

Συντάχθηκε απο τον/την Διαχειριστής | 06 Νοέμβριος 2008

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου «Προστασία δανειοληπτών και άλλες διατάξεις», που κατατέθηκε στη Βουλή, πρόκειται να απαγορευθεί η διενέργεια πλειστηριασμών ακινήτων σε τιμή κατώτερη της αντικειμενικής αξίας τους, ώστε να αποτρέπονται οι εκποιήσεις ακινήτων σε μη εύλογες αξίες και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές προς βλάβη των συμφερόντων των δανειστών, των οφειλετών και της οικονομίας ευρύτερα.

Πιο συγκεκριμένα, ο πλειστηριασμός ακινήτων θα πρέπει να διενεργείται σε αξία τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία τους, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως. Ο προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας γης και κτισμάτων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, που δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, γίνεται σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις.

Κατ' αρχήν, πρέπει να σημειωθεί ότι η ανάμεσα στην τιμή που εκπλειστηριάζονται τώρα τα ακίνητα και στην τιμή που θα εκπλειστηριάζονται από τη δημοσίευση του νόμου και μετά, η απόκλιση θα είναι, κατά τη γνώμη του γράφοντος, υπερβολική.

Ειδικότερα, σήμερα για το ακίνητο που πρόκειται να εκπλειστηριαστεί ορίζει ο επί της εκτέλεσης δικαστικός επιμελητής την τιμή εκτίμησης, η οποία συνήθως είναι κατά τι μικρότερη της εμπορικής και τιμή πρώτης προσφοράς ορίζονται τα 2/3 της εκτίμησης αυτής. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο εμπορικής αξίας 10.000€ και αντικειμενικής 8.000€, εκτιμάται από το δικαστικό επιμελητή στο ποσό των 8.500€ και τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται επομένως το ποσό των 5,666,66€ (8.500€ Χ 2/3).

Με τη ρύθμιση που προωθείται τιμή πρώτης προσφοράς για το ακίνητο θα είναι η αντικειμενική του αξία, ήτοι το ποσό των 8.000€, δηλαδή κατά 2.333,34€ μεγαλύτερη απ' ότι είναι σήμερα.

Μία ρύθμιση για τους οικονομικά ασθενείς δανειολήπτες.

Και ενώ με την πρώτη ανάγνωση και αυτή η ρύθμιση φέρει κοινωνικό πρόσωπο, εντούτοις όσοι βλέπουν μακροπρόθεσμα και ασχολούνται με το αντικείμενο των πλειστηριασμών διαβλέπουν ότι, ειδικά λόγω των κοινωνικών και οικονομικών συνθηκών, όσο και αν αυτό ακούγεται άτοπο, ο οφειλέτης εν τέλει βλάπτεται! Και αυτό συμβαίνει για τους εξής λόγους:

Έλλειψη ενδιαφέροντος, λόγω οικονομικής κρίσης

Τα ακίνητα των καθ' ου η εκτέλεση οφειλετών που εκπλειστηριάζονται, τα αγοράζουν από τον πλειστηριασμό πολίτες που ζουν και δραστηριοποιούνται στην ίδια κοινωνία, αν όχι και στην ίδια πόλη, που ζει και δραστηριοποιείται και ο οφειλέτης. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι και οι υπερθεματιστές μαστίζονται από την γενικότερη οικονομική κρίση και οπωσδήποτε, ακόμη και οι πιο ευκατάστατοι από αυτούς, δεν έχουν πλέον την οικονομική επιφάνεια που είχαν στον παρελθόν.

Είναι αναμφισβήτητο ότι, αν και ο αριθμός των ακινήτων που κατάσχονται αυξάνει, εντούτοις ο αριθμός αυτών που εκπλειστηριάζονται από τον πρώτο πλειστηριασμό μειώνεται! Και αυτό συμβαίνει γιατί πολύ απλά, δεν υπάρχουν πλέον υπερθεματιστές, λόγω της οικονομικής δυσπραγίας.

Η χαμηλότερη τιμή κινητήριος μοχλός της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης

Χωρίς αμφιβολία, ο λόγος που θα αποφασίσει κάποιος να αγοράσει ακίνητο ή κινητό από πλειστηριασμό, είναι η χαμηλότερη τιμή από την τρέχουσα εμπορική και αυτό συμβαίνει διότι η διαδικασία της αγοράς ενός πράγματος από πλειστηριασμό ενέχει κάποιο «ρίσκο» και ιδιαιτερότητες.

Κατ' αρχήν, είναι αντικειμενικά δύσκολο να δεις εσωτερικά το ακίνητο πριν το αγοράσεις, καθώς τις περισσότερες φοράς, ειδικά εάν πρόκειται για σπίτι, διαμένει εντός αυτού είτε ο οφειλέτης, είτε κάποιος μισθωτής και, σίγουρα δεν είναι ο,τι πιο εύκολο να χτυπήσεις την πόρτα του οφειλέτη και να του πεις με πλατύ χαμόγελο «καλημέρα σας, ενδιαφέρομαι να αγοράσω το σπίτι σας που εκτίθεται σε πλειστηριασμό την επόμενη Τετάρτη και επιθυμώ να δω την εσωτερική του διαρρύθμιση και κατάσταση εν γένει» αν και, εφόσον προβείτε στην ενέργεια αυτή, αυτός που μένει εντός του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να σας το δείξει. Ως εκ τούτου, δεν μπορεί ο εν δυνάμει υπερθεματιστής να γνωρίζει εκ των προτέρων λόγου χάρη τι χρώμα είναι τα ντουλάπια της κουζίνας, αν είναι φθαρμένα τα πλακάκια στην τουαλέτα, αν διαθέτει μπανιέρα ή ντουζιέρα και αν μπάζουν τα κουφώματα. Θα έλεγε δηλαδή κάποιος ότι είναι σαν να αγοράζεις «γουρούνι στο σακί».

Και το ερώτημα είναι το εξής: Ποιος υπερθεματιστής, με τη νέα ρύθμιση που προωθεί η Κυβέρνηση, θα είναι πρόθυμος να αγοράσει σε τιμή μεγαλύτερη της αντικειμενικής ένα ακίνητο που δεν θα έχει εκ των προτέρων μελετήσει; Ποίος εκ των υπερθεματιστών θα ρισκάρει να χρυσοπληρώσει το γουρούνι πριν ανοίξει το σακί; Και εν τέλει, πως θα ολοκληρώνεται πλέον η διαδικασία της εκτέλεσης, εφόσον το ενδιαφέρον των υπερθεματιστών θα μειωθεί στο ελάχιστο;

Συνέπειες από τη μη προσέλευση υπερθεματιστών, λόγω της υψηλής τιμής

Η μη προσέλευση ενδιαφερόμενου υπερθεματιστή, οδηγεί μοιραία σε έκδοση νέου επαναληπτικού προγράμματος πλειστηριασμού με εντολή του επισπεύδοντα δανειστή, η οποία ( έκδοση ) προστίθεται τα έξοδα του πλειστηριασμού τα οποία αφαιρούνται από το πλειστηρίασμα, όταν και εάν πραγματοποιηθεί ο πλειστηριασμός. ( Γι' αυτό και συμβαίνει το οξύμωρο: να πραγματοποιεί ο οφειλέτης καταβολές προς το δανειστή για την αναβολή του πλειστηριασμού και, επειδή εκδίδεται νέο πρόγραμμα πλειστηριασμού, να προστίθεται στα οφειλόμενα και το κόστος έκδοσης νέου προγράμματος, με αποτέλεσμα, παρά την μερική καταβολή, το οφειλόμενο ποσό αντί να μειώνεται, να αυξάνεται! Μαγική εικόνα! )

Ύστερα λοιπόν από τη διενέργεια 2 συνεχόμενων άκαρπων πλειστηριασμών ( λόγω της μη προσέλευσης ενδιαφερόμενου υπερθεματιστή ) και επιβάρυνσης του οφειλέτη με τα έξοδά τους, ο επισπεύδων δανειστής ή και οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να ζητήσει από το αρμόδιο δικαστήριο τη διόρθωση - αναπροσαρμογή της τιμής πρώτης προσφοράς προς τα κάτω, ώστε να γίνει η τιμή αυτή πιο ελκυστική για την προσέλευση υπερθεματιστών.

Στο ανωτέρω παράδειγμά μας λοιπόν, η πρώτη προσφορά που θα είναι ίση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ήτοι το ποσό των 8.000€, μετά τη διόρθωση - αναπροσαρμογή της τιμής, θα ανέλθει στο ποσό των 5.666,66€ περίπου, όσο δηλαδή θα οριζόταν έτσι κι αλλιώς σήμερα.

Έστω λοιπόν ότι το εν λόγω ακίνητο εκπλειστηριαστεί τελικά στην τιμή αυτή των 5.666,66€, ποιά είναι η ειδοποιός διαφορά; Ότι με το ισχύον σύστημα το ακίνητο θα εκπλειστηριαστεί αμέσως, γλυτώνοντας χρήματα από το πλειστηρίασμα, τα οποία θα χρησιμοποιηθούν για την ικανοποίηση των δανειστών του οφειλέτη, ενώ με τη ρύθμιση που προωθείται, ο οφειλέτης, λόγω της μη προσέλευσης δανειστών και την αναγκαστική έκδοση συνεχόμενων προγραμμάτων πλειστηριασμού, θα επιβαρύνεται συνέχεια με δικαστικά έξοδα και, αφού επιβαρυνθεί με τα δικαστικά έξοδα εις τριπλούν, τετραπλούν και πάει λέγοντας, στο τέλος θα εκπλειστηριαστεί το ακίνητό του στην τιμή που θα εκπλειστηριαζόταν πριν τη ρύθμιση που προωθείται με το νομοσχέδιο, με τη διόρθωση της τιμής του προς τα κάτω με δικαστική απόφαση!

Οι δικαστικοί επιμελητές θα εκδίδουν πολλαπλάσια επαναληπτικά προγράμματα πλειστηριασμού, οι συμβολαιογράφοι θα διορίζονται σε περισσότερους πλειστηριασμούς κάθε εβδομάδα και οι δικηγόροι θα γεμίζουν σε λίγο καιρό τα πινάκια των δικαστηρίων με αιτήσεις για διορθώσεις τιμής πρώτης προσφοράς 2 και 3 φορές περισσότερο από ότι είναι τώρα!

Πώς είπατε; Ορίστε; Πως προστατεύεται ο οφειλέτης δανειολήπτης; Κι άλλη προστασία θέλετε; Διαβάστε και παρακάτω:

Αγορά του ακινήτου από τον οφειλέτη, στο όνομα τρίτου

Ένα ακόμη γεγονός το οποίο δεν αναφέρεται πουθενά, όμως όλοι το γνωρίζουν, είναι ότι αρκετά από ακίνητα που εκπλειστηριάζονται, τα αγοράζουν οι ίδιοι οι οφειλέτες, στο όνομα κάποιου τρίτου προσώπου.

Συνήθως, κάποιο συγγενικό πρόσωπο του οφειλέτη εκταμιεύει δάνειο, ώστε να αγοράσει το ακίνητο στον πλειστηριασμό στο όνομά του, προκειμένου ο οφειλέτης να συνεχίσει να μένει μέσα και πληρώνει στη συνέχεια τις δόσεις του δανείου.

Θα αναρωτηθούν κάποιοι, «εδώ του ανθρώπου βγαίνει το σπίτι στο σφυρί, και αυτός θα πάει να αγοράσει το σπίτι του από τον πλειστηριασμό; Μα, αν είχε τα χρήματα, δεν θα το άφηνε να βγει στον πλειστηριασμό».

Όσοι σκέπτεστε τοιουτοτρόπως απατάσθε. Και αυτό διότι στις πλείστες των περιπτώσεων, οι οφειλές του οφειλέτη προς τράπεζες και φυσικά πρόσωπα υπερβαίνουν ή είναι πολλαπλάσιες της αξίας του ακινήτου. Επομένως όταν μπορεί ο οφειλέτης να αγοράσει ( στο όνομα τρίτου προσώπου ) το ακίνητό του στον πλειστηριασμό στα 2/3 της εκτίμησης του δικαστικού επιμελητή, δεν τον συμφέρει να πληρώσει στους δανειστές του τα διπλά και τα τριπλά για να αποτρέψει την έκδοσή του σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό!

Μέχρι σήμερα οι περισσότεροι οφειλέτες, πράττοντας ως ανωτέρω, είχαν την ευκαιρία να σώζουν τα σπίτια τους ξαναγοράζοντάς τα σε μία χαμηλότερη από την εμπορική, προσιτή τιμή. Θα μπορεί άραγε πλέον ο οφειλέτης να σώσει το σπίτι του αγοράζοντάς το στον πλειστηριασμό, τώρα που τιμή εκκίνησης θα είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου, που σε αρκετές περιοχές πλησιάζει την εμπορική;

Το ως άνω νομοσχέδιο κρύβει και άλλες διατάξεις - παγίδες, που φαινομενικά είναι προς όφελος του καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτη, όμως... η συνέχεια προσεχώς!

Σχόλια (0)

Δημοσίευση σχολίων μέσω RSS feed